Phương pháp tài sản, hay phương pháp giá trị tài sản thuần, xác định giá trị vốn chủ sở hữu bằng cách đánh giá lại từng tài sản và từng khoản nợ phải trả theo giá trị tại thời điểm thẩm định, rồi lấy tổng tài sản đã đánh giá lại trừ tổng nợ đã đánh giá lại. Điểm xuất phát là bảng cân đối kế toán, nhưng kết quả gần như không bao giờ bằng vốn chủ trên sổ.
Phương pháp này phù hợp nhất với doanh nghiệp mà giá trị nằm chủ yếu ở tài sản hữu hình: công ty sở hữu nhiều đất đai, công ty đầu tư nắm giữ cổ phần, doanh nghiệp lợi nhuận thấp hoặc sắp thanh lý. Nó ít phù hợp với doanh nghiệp dịch vụ, công nghệ, nơi tài sản lớn nhất là con người và quan hệ khách hàng, vốn không nằm trên bảng cân đối.
Nguyên lý: vì sao phải đánh giá lại từng khoản mục
Bảng cân đối kế toán ghi phần lớn tài sản theo giá gốc trừ khấu hao luỹ kế. Mục tiêu của kế toán là ghi nhận chi phí một cách nhất quán, không phải phản ánh giá trị hiện tại. Một lô đất mua cách đây hai mươi năm vẫn nằm trên sổ ở mức giá gốc; một máy móc đã khấu hao hết vẫn đang chạy tốt nhưng giá trị sổ bằng không; một khoản phải thu từ khách hàng đã ngừng hoạt động vẫn hiện diện như tài sản bình thường.
Phương pháp tài sản dựa trên một lập luận đơn giản của kinh tế học: một người mua hợp lý sẽ không trả cho doanh nghiệp nhiều hơn chi phí để tự tập hợp được một bộ tài sản tương đương, trừ khi doanh nghiệp tạo ra thu nhập vượt mức. Vì vậy giá trị tài sản thuần thường được coi là mức sàn của giá trị doanh nghiệp đang hoạt động có lãi, và là thước đo chính khi doanh nghiệp không tạo được thu nhập tương xứng với tài sản.
Lập luận này cũng cho thấy giới hạn của phương pháp. Khi doanh nghiệp có lợi nhuận cao so với tài sản, phần chênh lệch là giá trị của những thứ không có trên bảng cân đối: thương hiệu, hệ thống phân phối, đội ngũ, bí quyết. Phương pháp tài sản thuần không tính phần này trừ khi thẩm định viên định giá riêng từng tài sản vô hình hoặc xác định thêm giá trị lợi thế kinh doanh.
Điều chỉnh từng khoản mục bảng cân đối
Bảng dưới liệt kê các khoản mục chính và cách điều chỉnh thường gặp. Mỗi khoản mục lớn có thể cần một chuyên đề thẩm định riêng, ví dụ bất động sản hay máy móc thiết bị.
| Khoản mục | Điều chỉnh thường gặp | Bằng chứng cần có |
|---|---|---|
| Tiền và tương đương tiền | Thường giữ nguyên; quy đổi ngoại tệ theo tỷ giá tại thời điểm thẩm định | Sao kê, xác nhận số dư ngân hàng |
| Đầu tư tài chính ngắn hạn, dài hạn | Cổ phiếu niêm yết theo giá thị trường; phần vốn ở công ty con, công ty liên kết cần định giá riêng | Giá giao dịch, báo cáo tài chính đơn vị nhận đầu tư |
| Nợ phải thu | Trừ các khoản quá hạn lâu, khách hàng mất khả năng thanh toán, tranh chấp | Bảng tuổi nợ, thư xác nhận công nợ |
| Hàng tồn kho | Hàng chậm luân chuyển, lỗi thời, kém phẩm chất ghi giảm về giá trị thuần có thể thực hiện | Biên bản kiểm kê, giá bán gần đây |
| Tài sản cố định hữu hình | Đánh giá lại theo giá thị trường hoặc chi phí thay thế trừ hao mòn | Khảo sát hiện trạng, báo giá máy mới, giao dịch so sánh |
| Quyền sử dụng đất, bất động sản | Theo giá trị thị trường hoặc quy định riêng khi định giá cho mục đích nhà nước | Hồ sơ pháp lý, giao dịch so sánh |
| Chi phí trả trước, tài sản thuế hoãn lại | Loại bỏ nếu không mang lại lợi ích kinh tế thực trong tương lai | Hợp đồng gốc, kế hoạch lợi nhuận |
| Nợ phải trả | Bổ sung nợ chưa ghi nhận, nghĩa vụ trợ cấp, thuế có thể bị truy thu; xem xét lãi suất các khoản vay | Hợp đồng vay, biên bản thanh tra, thông tin vụ kiện |
Quy tắc cần nhớ là điều chỉnh cả hai chiều. Thẩm định viên làm tốt không chỉ tăng giá trị đất mà còn ghi giảm các khoản phải thu xấu và bổ sung nghĩa vụ ẩn. Một báo cáo chỉ thấy điều chỉnh tăng là dấu hiệu cần đọc kỹ.
Ví dụ giả định: từ vốn chủ sổ sách đến giá trị tài sản thuần
Ví dụ giả định. Một công ty sản xuất bao bì có vốn chủ sở hữu trên sổ 40 tỷ đồng. Thẩm định viên thực hiện các điều chỉnh sau. Quyền sử dụng lô đất nhà xưởng ghi sổ 5 tỷ, được đánh giá lại 25 tỷ: tăng 20 tỷ. Dây chuyền in ghi sổ 12 tỷ, nhưng công nghệ đã lạc hậu, giá trị còn lại theo chi phí thay thế trừ hao mòn khoảng 7 tỷ: giảm 5 tỷ. Nợ phải thu của hai khách hàng đã ngừng hoạt động 3 tỷ: giảm 3 tỷ. Hàng tồn kho mẫu mã cũ cần ghi giảm 1,5 tỷ.
Ở phía nợ, công ty có một khoản thuế đang bị cơ quan thuế yêu cầu giải trình, khả năng truy thu được ước tính 1 tỷ, và nghĩa vụ trợ cấp cho người lao động chưa trích lập 0,5 tỷ. Tổng điều chỉnh tài sản là cộng 20, trừ 5, trừ 3, trừ 1,5, tức tăng 10,5 tỷ; tổng điều chỉnh nợ là tăng 1,5 tỷ. Giá trị tài sản thuần bằng 40 cộng 10,5 trừ 1,5, tức 49 tỷ đồng.
Nếu chưa tính ảnh hưởng thuế, con số này có thể đang cao hơn giá trị một người mua sẵn sàng trả. Khoản đánh giá tăng đất 20 tỷ, nếu được hiện thực hoá bằng việc bán tài sản, sẽ phát sinh thuế thu nhập. Tuỳ cơ sở giá trị và mục đích, thẩm định viên có thể phải xem xét nghĩa vụ thuế tiềm ẩn này. Kết quả cuối cùng cũng cần đối chiếu với khả năng sinh lời: nếu công ty chỉ lãi rất ít trên 49 tỷ tài sản thuần, cách tiếp cận thu nhập có thể cho số thấp hơn, và chênh lệch đó cần được giải thích.
Tài sản phi hoạt động và nợ tiềm tàng: hai chỗ hay bị bỏ sót
Tài sản phi hoạt động. Là tài sản không cần cho hoạt động kinh doanh chính: lô đất trống để dành, căn hộ cho lãnh đạo ở, khoản tiền gửi vượt nhu cầu vốn lưu động, khoản đầu tư cổ phiếu ngoài ngành. Thẩm định viên thường định giá riêng nhóm này theo giá trị thị trường rồi cộng vào kết quả, kể cả khi dùng cách tiếp cận thu nhập cho phần kinh doanh. Nhận diện sai sẽ dẫn đến tính trùng hoặc bỏ sót.
Tài sản dư thừa trong hoạt động. Một nhà kho chỉ dùng một nửa, một dây chuyền dự phòng không bao giờ chạy. Phần dư thừa có thể bán đi mà không ảnh hưởng doanh thu, nên đôi khi được xử lý giống tài sản phi hoạt động.
Nợ tiềm tàng. Các nghĩa vụ chưa chắc chắn: vụ kiện đang diễn ra, bảo lãnh cho công ty khác, cam kết bảo hành sản phẩm, nghĩa vụ hoàn trả môi trường khi hết thời hạn thuê đất. Kế toán có thể chỉ thuyết minh, nhưng người mua doanh nghiệp sẽ tính chúng vào giá. Thẩm định viên ước tính theo xác suất và mức độ, hoặc ghi rõ đã loại trừ.
Nghĩa vụ ngoài bảng cân đối. Hợp đồng thuê dài hạn, cam kết mua hàng tối thiểu, các khoản phạt nếu chấm dứt hợp đồng sớm. Những khoản này ảnh hưởng đến giá trị dù chưa phải nợ phải trả theo nghĩa kế toán.
Hoạt động liên tục hay thanh lý: cùng tài sản, hai con số
Giá trị tài sản thuần có thể tính theo hai giả định. Theo giả định hoạt động liên tục, tài sản được định giá theo giá trị đang sử dụng trong doanh nghiệp: máy móc còn lắp đặt, hàng tồn kho bán qua kênh bình thường, các chi phí lắp đặt, vận chuyển đã bỏ ra vẫn có giá trị. Theo giả định thanh lý, tài sản phải bán riêng lẻ, thường trong thời gian ngắn, người mua máy cũ phải tự tháo dỡ, vận chuyển, nên giá trị thấp hơn rõ rệt; còn phải trừ thêm chi phí thanh lý, trợ cấp thôi việc, phạt chấm dứt hợp đồng.
Thanh lý cũng có hai mức: thanh lý có trật tự, với thời gian đủ để tiếp thị tài sản, và thanh lý bắt buộc, khi tài sản bị bán gấp hoặc qua đấu giá. Chênh lệch giữa hai mức này có thể lớn với những tài sản chuyên dùng mà ít người mua.
Khi doanh nghiệp làm ăn thua lỗ kéo dài, thẩm định viên nên trình bày cả hai giả định. Nếu giá trị theo thanh lý cao hơn giá trị theo thu nhập, về mặt kinh tế chủ sở hữu có lợi hơn khi dừng hoạt động, và đây là thông tin quan trọng cho các quyết định tái cấu trúc, bán tài sản hay chuyển đổi mục đích sử dụng.
Giới hạn của phương pháp tài sản và cách bù đắp
Phương pháp tài sản có vẻ khách quan vì dựa trên những thứ “sờ được”, nhưng nó có những điểm yếu mà người dùng kết quả cần biết.
- Bỏ qua giá trị vô hình: quan hệ khách hàng, thương hiệu, phần mềm tự phát triển, giấy phép kinh doanh có điều kiện. Có thể bù bằng cách định giá riêng các tài sản vô hình xác định được, hoặc ước tính giá trị lợi thế kinh doanh dựa trên thu nhập vượt mức.
- Phụ thuộc vào nhiều chuyên đề thẩm định khác: đất, nhà xưởng, máy móc mỗi loại cần phương pháp riêng; sai số ở từng khoản cộng dồn vào kết quả cuối.
- Không phản ánh rủi ro kinh doanh: hai doanh nghiệp cùng tài sản nhưng một bên đang mất khách hàng sẽ có cùng giá trị tài sản thuần, dù giá trị thực khác nhau.
- Dễ bị chi phối bởi giá đất: ở Việt Nam, đất đai thường chiếm tỷ trọng lớn, nên kết quả biến động theo thị trường bất động sản nhiều hơn theo hiệu quả kinh doanh.
- Cách bù đắp chung: luôn đối chiếu với ít nhất một cách tiếp cận khác và giải thích chênh lệch, thay vì coi giá trị tài sản thuần là đáp án duy nhất.
Ai nên dùng phương pháp tài sản làm phương pháp chính
Trong thực tế Việt Nam, phương pháp tài sản xuất hiện nhiều nhất ở ba nhóm. Nhóm thứ nhất là doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá hoặc thoái vốn, nơi văn bản chuyên ngành thường yêu cầu xác định giá trị theo phương pháp tài sản cùng với một phương pháp khác. Nhóm thứ hai là công ty mẹ chủ yếu nắm giữ cổ phần ở các công ty con, khi đó giá trị công ty mẹ được tính bằng tổng giá trị các phần vốn đã định giá riêng, trừ nợ và chi phí quản lý ở cấp công ty mẹ. Nhóm thứ ba là doanh nghiệp bất động sản hoặc doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, nơi giá trị đất chi phối kết quả.
Với các nhóm này, chất lượng kết quả phụ thuộc gần như hoàn toàn vào chất lượng của các chuyên đề định giá con. Người đọc báo cáo nên lật ngay đến phần định giá đất và các khoản đầu tư lớn nhất, kiểm tra giả định pháp lý và nguồn giao dịch so sánh, thay vì chỉ đọc bảng tổng hợp.
Câu hỏi thường gặp
Giá trị tài sản thuần có phải là giá trị sổ sách không?
Không. Giá trị sổ sách là vốn chủ sở hữu theo kế toán, ghi theo giá gốc trừ khấu hao. Giá trị tài sản thuần trong thẩm định giá là kết quả sau khi đánh giá lại từng tài sản và nợ theo giá trị tại thời điểm thẩm định, bổ sung nợ chưa ghi nhận và loại các tài sản không có giá trị thực.
Có tính thương hiệu vào phương pháp tài sản được không?
Có thể, nếu thương hiệu là tài sản vô hình xác định được và được định giá riêng bằng phương pháp phù hợp. Khi đó cần tránh tính trùng: nếu đã cộng giá trị thương hiệu thì phần lợi thế kinh doanh tính thêm chỉ còn là phần thu nhập vượt mức chưa được giải thích bởi các tài sản vô hình đã định giá.
Khi nào phương pháp tài sản cho kết quả cao hơn phương pháp thu nhập?
Khi doanh nghiệp nắm giữ tài sản có giá trị lớn nhưng tạo ra thu nhập thấp, ví dụ sở hữu đất ở vị trí đắt nhưng dùng làm nhà xưởng hiệu quả thấp. Chênh lệch này gợi ý tài sản đang không được sử dụng tốt nhất, và người mua có thể định giá dựa trên việc chuyển đổi mục đích sử dụng.
Có cần trừ thuế thu nhập trên phần đánh giá tăng tài sản không?
Tuỳ mục đích và cơ sở giá trị. Nếu giả định người mua mua cổ phần, doanh nghiệp tiếp tục giữ tài sản và giá trị tính thuế không đổi, khoản thuế tiềm ẩn sẽ phát sinh khi bán tài sản sau này. Nhiều thẩm định viên xem xét ảnh hưởng này, nhưng cách xử lý cần nêu rõ trong báo cáo vì nó có thể làm thay đổi đáng kể kết quả.
Doanh nghiệp không có đất, chủ yếu tài sản là con người, có dùng phương pháp tài sản không?
Thường không nên dùng làm phương pháp chính vì kết quả sẽ thấp hơn nhiều so với giá trị thực. Phương pháp tài sản lúc đó chỉ có ý nghĩa như mức sàn tham chiếu, còn kết luận chủ yếu dựa vào cách tiếp cận thu nhập hoặc thị trường.