Tiêu chuẩn thẩm định giá là bộ quy tắc nghề nghiệp quy định thẩm định viên phải xác định phạm vi công việc, thu thập và kiểm chứng dữ liệu, chọn cơ sở giá trị, áp dụng cách tiếp cận và báo cáo kết quả như thế nào. Ở cấp quốc tế, bộ chuẩn tham chiếu rộng nhất là International Valuation Standards (IVS) do Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ban hành. Ở Việt Nam, thẩm định giá theo Luật Giá phải tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
Tiêu chuẩn không cho bạn công thức ra con số. Nó cho bạn một khung để kiểm tra: kết quả có được làm đúng quy trình, đủ căn cứ, minh bạch giả thiết không. Với người dùng chứng thư — ngân hàng, kiểm toán viên, đối tác nước ngoài — câu hỏi "chứng thư tuân thủ chuẩn nào" quyết định họ có chấp nhận kết quả hay không. Bài này so sánh các bộ chuẩn chính, giải thích nội dung cốt lõi và các điểm cần biết khi chuẩn Việt Nam thay đổi theo Luật Giá 2023.
Vì sao nghề thẩm định giá cần tiêu chuẩn: vài mốc lịch sử
Tiêu chuẩn thẩm định giá không xuất hiện từ lý thuyết mà từ các cuộc khủng hoảng và nhu cầu so sánh xuyên biên giới:
- Anh, thập niên 1970: sau khủng hoảng bất động sản và ngân hàng thứ cấp đầu thập niên, giới thẩm định Anh bắt đầu chuẩn hoá hướng dẫn, dẫn tới bộ quy tắc mà RICS phát triển thành Red Book.
- 1981: tiền thân của IVSC được thành lập với mục tiêu hài hoà khái niệm giữa các nước, đặc biệt định nghĩa giá trị thị trường.
- Mỹ, cuối thập niên 1980: khủng hoảng các hiệp hội tiết kiệm và cho vay cho thấy thẩm định thổi phồng góp phần vào thua lỗ lớn; USPAP được ban hành và thẩm định viên cho các giao dịch liên quan đến tổ chức tín dụng phải có giấy phép bang.
- Thập niên 2000: chuẩn mực kế toán quốc tế chuyển mạnh sang giá trị hợp lý, làm nhu cầu thẩm định theo chuẩn quốc tế tăng nhanh ở các doanh nghiệp niêm yết.
- Sau 2008: IVSC được tái cấu trúc, IVS được viết lại theo hướng nguyên tắc và được nhiều cơ quan quản lý, hội nghề nghiệp các nước thừa nhận.
- Việt Nam: hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá được Bộ Tài chính ban hành từ đầu những năm 2000, hệ thống hoá lại thành các tiêu chuẩn đánh số TĐGVN trong giai đoạn 2014–2017, và được thay mới từ năm 2024 theo Luật Giá 2023.
Mẫu số chung của các mốc này: tiêu chuẩn thường được siết sau khi thị trường tín dụng gặp sự cố. Điều đó giải thích vì sao các chuẩn đều đặt nặng tính độc lập, tài liệu hoá và minh bạch giả thiết hơn là phương pháp tính.
So sánh bốn bộ chuẩn thường gặp
Chứng thư bạn nhận có thể tham chiếu một hoặc nhiều bộ chuẩn dưới đây. Mỗi bộ có phạm vi và cơ chế bắt buộc khác nhau.
| Bộ chuẩn | Cơ quan ban hành | Phạm vi bắt buộc | Đặc điểm |
|---|---|---|---|
| IVS | IVSC (tổ chức quốc tế độc lập) | Không tự bắt buộc; bắt buộc khi được luật hoặc hội nghề nghiệp một nước áp dụng, hoặc khi hợp đồng yêu cầu | Viết theo nguyên tắc, khung chung cho mọi loại tài sản |
| RICS Red Book | RICS (Anh) | Bắt buộc với thành viên RICS khi thẩm định | Tích hợp IVS, bổ sung yêu cầu hành nghề và hướng dẫn chi tiết |
| USPAP | Appraisal Standards Board (Mỹ) | Bắt buộc với thẩm định viên được cấp phép trong nhiều giao dịch ở Mỹ | Quy tắc đạo đức và báo cáo chi tiết, cập nhật định kỳ |
| Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam | Bộ Tài chính | Bắt buộc với hoạt động thẩm định giá theo Luật Giá tại Việt Nam | Kết hợp nguyên tắc quốc tế với yêu cầu quản lý trong nước, có quy định riêng cho tài sản công |
Một chứng thư phát hành tại Việt Nam cho mục đích trong nước trước hết phải tuân thủ tiêu chuẩn Việt Nam. Khi phục vụ đối tác hoặc báo cáo quốc tế, chứng thư có thể tuyên bố tuân thủ thêm IVS hoặc Red Book; khi đó người dùng có quyền yêu cầu xem phần tuyên bố tuân thủ và các điểm khác biệt nếu có.
IVS gồm những gì: cấu trúc và nội dung cốt lõi
IVS chia thành hai lớp. Lớp thứ nhất là các chuẩn chung áp dụng cho mọi hồ sơ: phạm vi công việc (thống nhất với khách hàng tài sản gì, mục đích gì, cơ sở giá trị gì, giả thiết gì), điều tra và tuân thủ (thu thập, kiểm chứng dữ liệu đủ mức cần thiết), báo cáo (nội dung tối thiểu để người đọc hiểu được kết quả), cơ sở giá trị (định nghĩa giá trị thị trường và các cơ sở khác), cách tiếp cận và phương pháp (thị trường, thu nhập, chi phí). Lớp thứ hai là các chuẩn theo loại tài sản: doanh nghiệp và lợi ích kinh doanh, tài sản vô hình, máy móc thiết bị, bất động sản, bất động sản đang phát triển, công cụ tài chính, hàng tồn kho.
Các phiên bản gần đây của IVS, theo tài liệu giới thiệu của IVSC, nhấn mạnh thêm yêu cầu về chất lượng dữ liệu đầu vào, kiểm soát mô hình định giá (kể cả mô hình tự động) và việc cân nhắc các yếu tố môi trường, xã hội, quản trị khi chúng ảnh hưởng đến giá trị. Đây là phản ứng với hai thay đổi: định giá ngày càng dựa vào mô hình và dữ liệu lớn, và rủi ro khí hậu bắt đầu được phản ánh vào giá giao dịch.
Điều IVS cố ý không làm là quy định công thức. Nó không nói tỷ suất chiết khấu bao nhiêu hay điều chỉnh mặt tiền bao nhiêu phần trăm. Nó yêu cầu thẩm định viên chọn, giải thích và ghi lại. Vì vậy hai chứng thư cùng tuân thủ IVS vẫn có thể cho kết quả khác nhau; tuân thủ là về quy trình và minh bạch, không phải đồng nhất kết quả.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: giống và khác IVS
Hệ thống tiêu chuẩn Việt Nam được xây dựng với tham chiếu rõ đến IVS: cùng các khái niệm giá trị thị trường và phi thị trường, cùng ba cách tiếp cận, cùng yêu cầu về quy trình và báo cáo. Bộ tiêu chuẩn ban hành từ năm 2024 theo Luật Giá 2023 tiếp tục hướng này, tổ chức thành nhóm chuẩn chung và nhóm chuẩn theo loại tài sản (bất động sản, máy móc thiết bị, doanh nghiệp, tài sản vô hình…), thay cho các tiêu chuẩn TĐGVN đánh số trước đây.
Khác biệt nằm ở ba điểm. Thứ nhất, tiêu chuẩn Việt Nam có tính pháp lý bắt buộc trực tiếp qua văn bản của Bộ Tài chính, trong khi IVS chỉ bắt buộc khi được tiếp nhận. Thứ hai, chuẩn Việt Nam thường chi tiết hơn ở một số nội dung như trình tự các bước, nội dung tối thiểu của chứng thư, hồ sơ phải lưu, vì phục vụ cả mục tiêu quản lý nhà nước, nhất là với tài sản công. Thứ ba, có các quy định gắn với đặc thù pháp lý trong nước như quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.
Vì văn bản thay đổi theo từng giai đoạn, khi đọc chứng thư hoặc tài liệu cũ cần chú ý chúng được lập theo bộ tiêu chuẩn nào. Một báo cáo lập trước ngày 1/7/2024 tham chiếu TĐGVN đánh số là bình thường; một báo cáo mới mà vẫn dẫn chuẩn cũ là dấu hiệu doanh nghiệp chưa cập nhật. Luôn kiểm văn bản hiện hành trên cổng thông tin của Bộ Tài chính.
Năm yêu cầu cốt lõi mà mọi bộ chuẩn đều có
Phạm vi công việc được thống nhất bằng văn bản. Trước khi làm, phải rõ tài sản, mục đích, người sử dụng, cơ sở giá trị, thời điểm, giả thiết và hạn chế. Đây là căn cứ để đánh giá sau này kết quả đúng hay sai.
Năng lực và độc lập. Thẩm định viên phải đủ năng lực với loại tài sản và không có xung đột lợi ích, hoặc phải công bố và xử lý xung đột theo quy định.
Điều tra đủ mức. Dữ liệu phải được thu thập và kiểm chứng tương xứng với mục đích và rủi ro; khi không kiểm chứng được, phải nêu là giả thiết hoặc hạn chế.
Lập luận có thể kiểm lại. Phương pháp, dữ liệu và các bước điều chỉnh phải được ghi đủ để một thẩm định viên khác có năng lực hiểu được cách ra kết quả.
Báo cáo minh bạch. Báo cáo phải nêu đủ các yếu tố trên, không che giấu giả thiết đặc biệt, không trình bày gây hiểu lầm về mức độ chắc chắn.
Người dùng chứng thư kiểm tra tuân thủ tiêu chuẩn thế nào
Bạn không cần đọc cả bộ chuẩn để đánh giá một chứng thư có tuân thủ hay không. Năm bước dưới đây đủ cho phần lớn trường hợp:
- Tìm tuyên bố tuân thủ. Chứng thư và báo cáo phải nêu rõ được lập theo tiêu chuẩn nào. Thiếu dòng này là thiếu sót cơ bản.
- Đối chiếu nội dung tối thiểu. Có đủ tài sản, mục đích, cơ sở giá trị, thời điểm, giả thiết, phương pháp, kết quả, thời hạn hiệu lực, chữ ký đúng thẩm quyền không.
- Xem cơ sở giá trị có khớp mục đích không. Thế chấp mà dùng giá trị đầu tư của một chủ thể cụ thể là không phù hợp.
- Kiểm lý do chọn phương pháp. Chuẩn yêu cầu giải thích; báo cáo chỉ ghi tên phương pháp là chưa đủ.
- Kiểm phần giả thiết và hạn chế. Giả thiết đặc biệt phải được nêu rõ, không chỉ nằm trong phụ lục.
Với giao dịch có yếu tố nước ngoài, hỏi trước đối tác yêu cầu chuẩn nào. Một số nhà đầu tư và tổ chức tài chính quốc tế chỉ chấp nhận chứng thư tuyên bố tuân thủ IVS hoặc Red Book, có người ký là thành viên tổ chức nghề nghiệp tương ứng.
Tranh luận: nguyên tắc hay quy tắc chi tiết
Giới nghề tranh luận lâu năm giữa hai triết lý viết chuẩn. Phe nguyên tắc, mà IVS hiện nay đại diện, cho rằng tài sản quá đa dạng để quy định chi tiết; chuẩn chỉ nên đặt mục tiêu và yêu cầu thẩm định viên dùng phán đoán chuyên môn, rồi chịu trách nhiệm về phán đoán đó. Phe quy tắc lập luận rằng phán đoán mở là cửa cho thiên lệch và áp lực khách hàng; quy định càng cụ thể, càng dễ kiểm tra và xử lý vi phạm.
Thực tế các nước đều pha trộn. USPAP chi tiết ở phần đạo đức và báo cáo; Red Book thêm nhiều hướng dẫn thực hành; chuẩn Việt Nam chi tiết ở quy trình và hồ sơ vì gắn với quản lý tài sản công. Bằng chứng về việc triết lý nào cho kết quả chính xác hơn còn hạn chế, vì rất khó đo "giá trị đúng" để so.
Với người làm nghề và người dùng kết quả ở Việt Nam, bài học thực tế là: tuân thủ hình thức (đủ mục, đủ chữ ký) là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ. Một báo cáo đủ mọi mục theo chuẩn vẫn có thể yếu nếu dữ liệu so sánh kém và lập luận sơ sài. Tiêu chuẩn cho bạn danh sách câu hỏi; chất lượng câu trả lời vẫn phải tự đánh giá.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp thẩm định ở Việt Nam có được tuyên bố tuân thủ IVS không?
Có thể, nếu thực sự đáp ứng yêu cầu của IVS bên cạnh tiêu chuẩn Việt Nam. Tuyên bố tuân thủ là cam kết có trách nhiệm; nếu có điểm không áp dụng được, báo cáo phải nêu rõ phần sai khác. Tuyên bố tuân thủ IVS không thay thế nghĩa vụ tuân thủ tiêu chuẩn Việt Nam.
Tiêu chuẩn thẩm định giá có áp dụng cho định giá nội bộ của ngân hàng không?
Định giá nội bộ không phải dịch vụ thẩm định giá theo Luật Giá nên không bắt buộc tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tuy vậy nhiều ngân hàng xây quy chế định giá nội bộ dựa trên cùng nguyên tắc để bảo đảm nhất quán và dễ kiểm soát.
IVS có quy định tỷ suất chiết khấu hay hệ số điều chỉnh cụ thể không?
Không. IVS yêu cầu thẩm định viên xác định, giải thích và ghi lại các thông số dựa trên bằng chứng thị trường, không đưa ra con số chuẩn. Đó là lý do hai thẩm định viên cùng tuân thủ IVS vẫn có thể có kết quả khác nhau nhưng đều hợp lệ.
Kiểm toán viên có dùng tiêu chuẩn thẩm định giá để đánh giá chứng thư không?
Kiểm toán viên áp dụng chuẩn mực kiểm toán về sử dụng công việc của chuyên gia: đánh giá năng lực, tính khách quan của thẩm định viên và sự hợp lý của giả thiết, phương pháp. Tiêu chuẩn thẩm định giá là căn cứ để họ xem chứng thư có được lập đúng quy trình hay không.
Tìm văn bản tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành ở đâu?
Các thông tư ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá được đăng trên cổng thông tin của Bộ Tài chính và cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật quốc gia. Vì bộ tiêu chuẩn được thay mới từ năm 2024 và có thể tiếp tục sửa đổi, hãy kiểm hiệu lực văn bản trước khi trích dẫn.