Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà một tài sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, khi cả hai bên hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Giá trị phi thị trường là mọi cơ sở giá trị khác, khi ít nhất một điều kiện trên không thoả: người mua cụ thể, bán gấp, tài sản chuyên dùng không có thị trường, hay mục đích đặc thù như tính thuế, bảo hiểm.
Lựa chọn cơ sở giá trị đến trước mọi phương pháp và mọi con số. Cùng một nhà máy, giá trị thị trường, giá trị thanh lý và giá trị đầu tư đối với một tập đoàn muốn mở rộng có thể chênh nhau rất xa, và cả ba đều đúng trong khung của mình. Nhiều tranh chấp về kết quả thẩm định thực chất là tranh chấp về cơ sở giá trị bị chọn sai hoặc không được nói rõ.
Mổ xẻ định nghĩa giá trị thị trường từng vế
Định nghĩa của IVSC, được hệ thống tiêu chuẩn Việt Nam tiếp thu về nội dung, gồm nhiều điều kiện chặt. Mỗi vế loại bỏ một tình huống làm giá giao dịch thực tế lệch khỏi giá trị thị trường.
| Vế trong định nghĩa | Ý nghĩa | Loại trừ tình huống |
|---|---|---|
| Mức giá ước tính | Là ước tính, không phải giá đã xảy ra hay giá chào | Coi giá niêm yết, giá rao là giá trị |
| Vào ngày thẩm định | Gắn với một thời điểm, theo điều kiện thị trường lúc đó | Dùng giá kỳ vọng tương lai hoặc giá lịch sử |
| Người mua sẵn sàng mua | Người mua giả định, có động cơ nhưng không bị buộc phải mua bằng mọi giá | Người mua cụ thể trả cao vì lợi ích riêng |
| Người bán sẵn sàng bán | Không háo hức bán giá nào cũng được, cũng không giữ giá phi lý | Bán tháo hoặc treo giá ảo |
| Giao dịch khách quan | Hai bên độc lập, không quan hệ đặc biệt | Mua bán giữa người thân, công ty mẹ con |
| Tiếp thị thích hợp | Tài sản được chào bán đủ rộng, đủ lâu theo loại tài sản | Bán kín, bán trong vài ngày |
| Hiểu biết, thận trọng, không ép buộc | Cả hai bên nắm thông tin hợp lý và tự nguyện | Bên bán bị xiết nợ, bên mua thiếu thông tin |
Định nghĩa này mô tả một giao dịch giả định lý tưởng. Thực tế hiếm giao dịch nào thoả hết, nên khi dùng giá giao dịch làm dữ liệu so sánh, thẩm định viên phải nhận diện vế nào bị vi phạm và điều chỉnh hoặc loại bỏ giao dịch đó. Đây là lý do một vụ bán nhà giữa anh em không nên dùng làm chứng cứ giá thị trường.
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: giả định ngầm của giá trị thị trường
Khi ước tính giá trị thị trường, thẩm định viên không định giá tài sản theo cách chủ hiện tại đang dùng, mà theo cách sử dụng mà người tham gia thị trường sẽ chọn để tối đa hoá giá trị — gọi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use). Cách sử dụng này phải đồng thời thoả bốn điều kiện: được pháp luật cho phép, khả thi về vật chất, khả thi về tài chính, và cho giá trị cao nhất trong các phương án còn lại.
Ví dụ giả định: một lô đất mặt tiền trong khu đô thị đang có một xưởng mộc cũ. Nếu quy hoạch cho phép xây nhà ở thương mại và thị trường có nhu cầu, người mua hợp lý sẽ trả theo giá trị đất cho mục đích đó trừ chi phí phá dỡ, chứ không trả theo giá trị của một xưởng mộc đang hoạt động. Giá trị thị trường vì vậy có thể cao hơn nhiều so với giá trị sử dụng của chính chủ xưởng.
Chiều ngược lại cũng đúng: nếu quy hoạch không cho chuyển đổi, "tiềm năng" lên thổ cư không được tính vào giá trị thị trường, dù chủ đất kỳ vọng. Rất nhiều bất đồng giữa chủ tài sản và thẩm định viên xoay quanh điểm này. Một chứng thư tốt nêu rõ thẩm định viên đã xác định sử dụng tốt nhất là gì và dựa trên căn cứ quy hoạch, pháp lý nào.
Các loại giá trị phi thị trường thường gặp
Giá trị đầu tư (giá trị với một chủ thể cụ thể). Giá trị của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, theo mục tiêu, chi phí vốn và kế hoạch riêng của họ. Một chuỗi bán lẻ có thể sẵn sàng trả cao cho mặt bằng nằm cạnh kho của chính họ vì tiết kiệm chi phí logistics.
Giá trị đặc biệt và giá trị hợp nhất. Phần giá trị tăng thêm chỉ một người mua cụ thể hưởng được, ví dụ chủ lô đất liền kề mua để gộp thành lô lớn có giá trị cao hơn tổng hai lô riêng.
Giá trị thanh lý. Giá trị ước tính khi tài sản phải bán trong thời gian ngắn hơn thời gian tiếp thị bình thường, thường áp dụng khi doanh nghiệp giải thể, ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm, hoặc tài sản không còn được sử dụng theo công năng ban đầu.
Giá trị bán bắt buộc. Gần với giá trị thanh lý nhưng nhấn mạnh hoàn cảnh người bán bị buộc phải bán, không có đủ thời gian và điều kiện tiếp thị.
Giá trị tài sản chuyên dùng. Tài sản chỉ có giá trị khi gắn với một hoạt động cụ thể và hầu như không có giao dịch độc lập, ví dụ nhà máy xử lý nước thải hay công trình hạ tầng riêng. Thường phải dùng cách tiếp cận chi phí.
Giá trị cho mục đích theo quy định. Giá trị dùng để tính thuế, bảo hiểm hay bồi thường theo cách mà văn bản pháp luật hoặc hợp đồng quy định, có thể không trùng với giá trị thị trường.
Giá trị thị trường, giá trị hợp lý và giá trị đầu tư: đặt cạnh nhau
Ba khái niệm này hay bị dùng thay nhau, nhất là trong doanh nghiệp có báo cáo theo chuẩn mực quốc tế. Chuẩn mực IFRS 13 (ban hành 2011) định nghĩa giá trị hợp lý là giá sẽ nhận được khi bán một tài sản hoặc phải trả để chuyển giao một khoản nợ trong giao dịch có tổ chức giữa các bên tham gia thị trường vào ngày đo lường.
| Tiêu chí | Giá trị thị trường | Giá trị hợp lý (IFRS 13) | Giá trị đầu tư |
|---|---|---|---|
| Khung áp dụng | Thẩm định giá | Kế toán, báo cáo tài chính | Phân tích đầu tư, đàm phán |
| Góc nhìn | Người mua và người bán giả định | Người tham gia thị trường, giá thoát ra | Một chủ thể cụ thể |
| Lợi ích đặc thù của người mua | Không tính | Không tính | Có tính |
| Chi phí giao dịch | Không trừ | Không trừ khỏi giá | Tuỳ cách chủ thể tính |
| Kết quả thường | Gần giá trị hợp lý trong đa số trường hợp | Gần giá trị thị trường | Có thể cao hoặc thấp hơn hai loại kia |
Với phần lớn bất động sản và máy móc thông dụng, giá trị thị trường và giá trị hợp lý cho con số tương đương. Khác biệt lộ ra ở các khoản mục như nợ phải trả, công cụ tài chính hay khi đo lường theo đơn vị tính toán khác nhau. Đừng mặc định chứng thư "giá trị thị trường" đáp ứng ngay yêu cầu kế toán mà không kiểm với kiểm toán viên.
Chọn cơ sở giá trị đúng: bốn câu hỏi
Người yêu cầu thẩm định thường không biết phải chọn gì, và thẩm định viên có trách nhiệm tư vấn. Bạn có thể tự kiểm bằng bốn câu hỏi trước khi ký hợp đồng dịch vụ:
- Ai sẽ dùng kết quả và để làm gì? Ngân hàng xét cho vay cần giá trị thị trường và quan tâm thanh khoản; công ty định mua lại đối thủ cần thêm giá trị đầu tư của riêng mình.
- Có thời gian bán bình thường không? Nếu tài sản phải bán trong vài tuần vì lý do pháp lý hoặc tài chính, giá trị thanh lý mới phản ánh đúng thực tế.
- Có người mua đặc biệt không? Nếu có bên liền kề hoặc đối tác chiến lược sẽ hưởng lợi riêng, cần tách giá trị đặc biệt khỏi giá trị thị trường để không nhầm lẫn khi đàm phán.
- Văn bản pháp luật hay hợp đồng có ấn định cơ sở giá trị không? Thuế, bồi thường, bảo hiểm có thể yêu cầu cách xác định riêng; khi đó phải theo văn bản, không theo lựa chọn chủ quan.
Sau khi trả lời, hãy yêu cầu chứng thư ghi rõ cơ sở giá trị bằng tên gọi chính xác, kèm lý do chọn. Một chứng thư chỉ ghi chung chung "giá trị tài sản" là dấu hiệu cảnh báo.
Tranh luận học thuật: giá trị thị trường có thật sự tồn tại?
Giới học thuật bất động sản tranh luận lâu năm về việc giá trị thị trường là một đại lượng có thật hay chỉ là cấu trúc lý thuyết. Một phía cho rằng trên thị trường mỏng, ít giao dịch, khái niệm "người mua và người bán giả định hiểu biết" gần như không thể kiểm chứng, nên thẩm định viên thực chất đang dựng một câu chuyện có vẻ hợp lý. Phía kia lập luận rằng chính vì giá giao dịch nhiễu, cần một chuẩn mực trừu tượng để làm điểm quy chiếu chung giữa ngân hàng, tòa án và kế toán.
Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007–2009 đặt câu hỏi này ra trước công chúng: khi thị trường đóng băng, giá trị thị trường của tài sản bảo đảm là bao nhiêu nếu không ai mua? Một số nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý đề xuất thêm khái niệm giá trị cho vay thế chấp dài hạn (mortgage lending value), vốn đã được dùng ở Đức, nhằm loại bỏ phần đầu cơ ngắn hạn. Đến nay cả hai cách tiếp cận cùng tồn tại.
Với người dùng kết quả ở Việt Nam, thông điệp thực tế: khi thị trường sôi động bất thường hoặc trầm lắng kéo dài, hãy hỏi thẩm định viên về mức độ không chắc chắn của ước tính và về giả thiết thời gian tiếp thị. Một con số cẩn trọng kèm giải thích có giá trị hơn một con số đẹp nhưng không ai bán được ở mức đó.
Ví dụ giả định: một nhà xưởng, bốn con số đều đúng
Để thấy cơ sở giá trị quyết định con số thế nào, xét một nhà xưởng giả định ở một khu công nghiệp phía Bắc, đang cho một doanh nghiệp may thuê, còn thời hạn thuê đất dài. Các con số dưới đây là ví dụ giả định để minh hoạ quan hệ, không phải giá thị trường thật.
| Cơ sở giá trị | Câu hỏi trả lời | Con số giả định | Vì sao khác |
|---|---|---|---|
| Giá trị thị trường | Bán cho người mua bất kỳ, tiếp thị đủ thời gian | 100 đơn vị | Điểm quy chiếu |
| Giá trị thanh lý | Phải bán trong thời gian ngắn | 70–80 đơn vị | Rút ngắn tiếp thị, ít người mua tiếp cận kịp |
| Giá trị đầu tư với doanh nghiệp liền kề | Doanh nghiệp bên cạnh muốn mở rộng dây chuyền | 115 đơn vị | Tiết kiệm chi phí di dời, gộp mặt bằng |
| Giá trị để bảo hiểm | Chi phí xây dựng lại công trình nếu bị phá huỷ | 60 đơn vị | Chỉ tính công trình, không tính quyền sử dụng đất |
Bốn con số không mâu thuẫn nhau; chúng trả lời bốn câu hỏi khác nhau. Lỗi thường gặp là lấy con số của câu hỏi này dùng cho câu hỏi kia: dùng giá trị đầu tư của người mua đặc biệt để thế chấp, hoặc dùng giá trị thị trường gồm cả đất để mua bảo hiểm cháy nổ rồi đóng phí cho phần không thể cháy.
Khi đàm phán, phân biệt rõ các con số giúp bạn biết mình đang đứng ở đâu: người bán biết có bên liền kề sẵn sàng trả trên giá trị thị trường, người mua biết phần trả thêm là để đổi lấy lợi ích chỉ riêng mình hưởng.
Câu hỏi thường gặp
Giá trị thị trường có bao gồm thuế và phí chuyển nhượng không?
Theo chuẩn quốc tế, giá trị thị trường là giá trao đổi, không cộng chi phí giao dịch của người mua và không trừ chi phí bán hay thuế của người bán. Tuy nhiên tập quán ghi giá trên hợp đồng ở từng nước khác nhau, nên cần đọc chứng thư để biết con số đã gồm thuế giá trị gia tăng hay chưa, nhất là với máy móc và công trình.
Giá trị thanh lý thường thấp hơn giá trị thị trường bao nhiêu?
Không có tỷ lệ cố định. Mức chiết khấu phụ thuộc loại tài sản, độ sâu thị trường, thời gian bán cho phép và tình trạng tài sản. Máy móc chuyên dùng có thể chiết khấu rất sâu, trong khi căn hộ ở khu vực thanh khoản tốt chiết khấu ít. Thẩm định viên phải lập luận từ dữ liệu, không áp một tỷ lệ chung.
Ngân hàng có được dùng giá trị đầu tư để cho vay không?
Thông lệ thận trọng là không. Giá trị đầu tư phản ánh lợi ích của một chủ thể cụ thể; nếu phải xử lý tài sản, ngân hàng chỉ bán được cho thị trường chung. Vì vậy ngân hàng thường yêu cầu giá trị thị trường, đôi khi kèm giá trị thanh lý để đánh giá kịch bản xấu.
Tài sản đang cho thuê dài hạn với giá thấp thì giá trị thị trường tính thế nào?
Giá trị thị trường của tài sản phải phản ánh quyền đang chuyển giao. Nếu người mua phải tôn trọng hợp đồng thuê giá thấp còn nhiều năm, phần dòng tiền bị giới hạn đó làm giảm giá trị so với tài sản trống. Chứng thư cần nêu rõ thẩm định có tính đến hợp đồng thuê hiện hữu hay giả định tài sản trống.
Có thể yêu cầu một chứng thư nêu cả giá trị thị trường lẫn giá trị thanh lý không?
Có thể, nếu mục đích sử dụng cần cả hai và doanh nghiệp thẩm định chấp nhận phạm vi công việc đó. Mỗi con số phải gắn với cơ sở giá trị và giả thiết riêng, được lập luận riêng, không phải lấy một con số rồi nhân tỷ lệ cho ra con số kia.