Chứng thư thẩm định giá là văn bản doanh nghiệp thẩm định giá phát hành để thông báo kết quả cho khách hàng và người sử dụng; báo cáo thẩm định giá là tài liệu đi kèm trình bày toàn bộ quá trình: thông tin tài sản, dữ liệu thị trường, phương pháp, các bước tính và lập luận. Chứng thư cho bạn biết con số; báo cáo cho bạn biết con số đó có đáng tin hay không.
Phần lớn người nhận chỉ đọc dòng giá trị trên chứng thư rồi cất đi. Cách đọc đúng làm ngược lại: đọc phạm vi, mục đích, cơ sở giá trị và giả thiết trước, đọc lập luận trong báo cáo, rồi mới đọc con số. Bài này đi qua từng phần, chỉ ra bảy chỗ cần soi và việc nên làm khi thấy kết quả bất hợp lý. Tên gọi và trình tự mục có thể khác nhau giữa các doanh nghiệp; nội dung tối thiểu được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành.
Chứng thư và báo cáo khác nhau ở đâu
Hai tài liệu này được phát hành cùng nhau và có giá trị gắn liền. Một chứng thư tách khỏi báo cáo thì người đọc không có cách nào kiểm lại kết quả.
| Tiêu chí | Chứng thư thẩm định giá | Báo cáo thẩm định giá |
|---|---|---|
| Chức năng | Thông báo kết luận | Trình bày quá trình và căn cứ |
| Độ dài | Thường vài trang | Từ hàng chục trang trở lên, kèm phụ lục |
| Người đọc chính | Khách hàng, ngân hàng, cơ quan nhận hồ sơ | Người cần kiểm tra, thẩm định lại, kiểm toán viên |
| Nội dung cốt lõi | Tài sản, mục đích, thời điểm, cơ sở giá trị, kết quả, thời hạn hiệu lực, chữ ký | Dữ liệu, phân tích thị trường, phương pháp, bảng điều chỉnh, ảnh hiện trạng, hồ sơ pháp lý |
| Ai ký | Thẩm định viên và người đại diện của doanh nghiệp theo quy định | Thẩm định viên thực hiện, có người soát xét |
Nếu bạn là bên sử dụng kết quả (ví dụ đối tác góp vốn) mà chỉ được đưa chứng thư, hãy đề nghị xem báo cáo. Từ chối cung cấp báo cáo không vi phạm gì, nhưng là tín hiệu nên thận trọng.
Đọc chứng thư theo thứ tự này
Thứ tự đọc dưới đây giúp bạn không bị con số dẫn dắt trước khi hiểu nó trả lời câu hỏi gì:
- Khách hàng và người sử dụng kết quả. Chứng thư lập cho ai? Nếu bạn không có tên trong danh sách người sử dụng, việc bạn dựa vào nó để ra quyết định có thể không được doanh nghiệp thẩm định chịu trách nhiệm.
- Mục đích thẩm định. "Để vay vốn tại ngân hàng X" khác "để tham khảo mua bán". Kết quả chỉ được dùng đúng mục đích ghi.
- Mô tả tài sản. Đối chiếu địa chỉ, diện tích, số hiệu giấy tờ, danh mục máy móc với thực tế. Sai một số thửa hay thiếu một hạng mục là đủ làm chứng thư vô dụng.
- Thời điểm thẩm định và ngày phát hành. Hai ngày này có thể khác nhau; giá trị gắn với thời điểm thẩm định.
- Cơ sở giá trị. Giá trị thị trường hay phi thị trường, loại nào.
- Giả thiết, giả thiết đặc biệt và hạn chế. Đọc chậm phần này.
- Phương pháp đã dùng. Một hay nhiều cách tiếp cận, cách nào làm chủ đạo.
- Kết quả và thời hạn hiệu lực. Chỉ đến bước này mới nhìn con số.
Đọc theo thứ tự này mất thêm mười phút nhưng giúp bạn phát hiện phần lớn lỗi nghiêm trọng mà không cần chuyên môn sâu.
Giả thiết và giả thiết đặc biệt: chỗ con số thực sự được quyết định
Giả thiết là điều thẩm định viên chấp nhận là đúng mà không kiểm chứng đầy đủ, vì nằm ngoài phạm vi công việc hoặc chuyên môn, ví dụ giấy tờ do khách hàng cung cấp là thật, không có ô nhiễm ngầm dưới đất. Đây là thông lệ hợp lý: thẩm định viên không phải luật sư hay kỹ sư địa chất.
Giả thiết đặc biệt khác hẳn: đó là giả định một điều khác với thực tế tại thời điểm thẩm định. Ví dụ: "giả định công trình đã hoàn thành theo thiết kế được duyệt" trong khi thực tế mới xong phần móng; "giả định phần diện tích xây thêm đã được cấp phép" trong khi chưa. Kết quả theo giả thiết đặc biệt có thể cao hơn nhiều giá trị hiện trạng, và hoàn toàn hợp lệ nếu được nêu rõ và người dùng hiểu.
Rủi ro nằm ở chỗ người đọc bỏ qua dòng này. Một chứng thư ghi giá trị khi hoàn thành rồi được dùng như giá trị hiện tại để vay hoặc góp vốn là kịch bản kinh điển dẫn đến thiệt hại. Khi thấy chữ "giả định", "trên cơ sở", "với điều kiện", hãy hỏi: nếu điều này không xảy ra, giá trị là bao nhiêu? Bạn có quyền đề nghị chứng thư nêu cả giá trị theo hiện trạng.
Bảy chỗ cần soi trong báo cáo thẩm định
Tài sản so sánh có thật sự tương đồng không. Xem vị trí, quy mô, pháp lý, thời điểm giao dịch. Ba tài sản so sánh đều nằm ở khu khác, hoặc đều là giá rao chưa giao dịch, là dấu hiệu dữ liệu yếu.
Nguồn dữ liệu so sánh. Giá giao dịch thành công, giá chào bán hay thông tin phỏng vấn? Nếu dùng giá chào, báo cáo phải có điều chỉnh cho khoảng cách thương lượng và giải thích.
Tổng mức điều chỉnh. Khi một tài sản so sánh phải điều chỉnh quá nhiều yếu tố với biên độ lớn, nó không còn "tương đồng" nữa. Báo cáo tốt ưu tiên tài sản cần ít điều chỉnh nhất.
Lý do mỗi mức điều chỉnh. Mức cộng trừ cho mặt tiền, hướng, tầng, tình trạng cần căn cứ, không chỉ là con số phần trăm đặt ra.
Sự nhất quán giữa các phương pháp. Nếu dùng hai cách tiếp cận cho kết quả chênh lớn, báo cáo phải giải thích vì sao chọn một kết quả hay cách kết hợp.
Ảnh và biên bản khảo sát hiện trạng. Có ngày khảo sát, có người khảo sát, ảnh khớp mô tả. Thiếu khảo sát thực địa với tài sản hữu hình là sai sót nghiêm trọng, trừ khi được nêu là hạn chế có lý do.
Hồ sơ pháp lý đính kèm. Kiểm bản sao giấy tờ trong phụ lục có đúng là giấy tờ của tài sản được thẩm định, còn hiệu lực, có ghi chú thế chấp hay hạn chế quyền không.
Dấu hiệu một chứng thư yếu
Không cần là thẩm định viên để nhận ra nhiều vấn đề. Các dấu hiệu dưới đây đáng để bạn hỏi lại hoặc tìm ý kiến thứ hai:
- Kết quả trùng khít hoặc rất sát con số khách hàng nêu ra từ đầu, trong khi dữ liệu so sánh mỏng.
- Không nêu cơ sở giá trị, hoặc nêu chung chung "giá trị tài sản".
- Giả thiết đặc biệt quan trọng nằm ở phụ lục, không được nhắc trong chứng thư.
- Tài sản so sánh không có địa chỉ hay thời điểm cụ thể, không có cách kiểm lại.
- Mức điều chỉnh tròn trịa, lặp lại giữa các yếu tố mà không có lập luận.
- Bản mô tả tài sản sao chép từ hồ sơ khác, còn sót tên hoặc chi tiết không khớp.
- Thời gian từ khảo sát đến phát hành ngắn bất thường so với độ phức tạp tài sản.
- Không có thông tin người soát xét hoặc kiểm soát chất lượng nội bộ.
Một dấu hiệu đơn lẻ chưa chứng minh chứng thư sai. Nhiều dấu hiệu cùng lúc thì nên đề nghị doanh nghiệp giải trình bằng văn bản trước khi dùng kết quả cho quyết định lớn.
Khi kết quả không hợp lý: nên làm gì
Bước đầu tiên là đề nghị giải trình, không phải đòi đổi con số. Gửi văn bản nêu cụ thể điểm bạn thấy chưa hợp lý: tài sản so sánh không tương đồng, bỏ sót một hạng mục, áp sai hiện trạng pháp lý, kèm dữ liệu bạn có (hợp đồng giao dịch gần đó, giấy phép xây dựng mới cấp). Doanh nghiệp thẩm định có nghĩa vụ giải thích kết quả với khách hàng; nếu thông tin mới làm thay đổi căn cứ, họ có thể xem xét lại.
Điều không nên làm là gây áp lực để "nâng giá" mà không có căn cứ. Thẩm định viên chiều theo áp lực là vi phạm tính độc lập, và một chứng thư bị thổi phồng có thể bị ngân hàng từ chối, bị thanh tra phát hiện, hoặc quay lại gây hại cho chính bạn khi tranh chấp.
Nếu vẫn không thống nhất, bạn có thể thuê doanh nghiệp khác thẩm định độc lập, nhưng cần hiểu rằng bên sử dụng kết quả (ngân hàng, đối tác, cơ quan) có quyền chọn tin chứng thư nào hoặc không tin cả hai. Với tranh chấp có yếu tố pháp lý, hỏi luật sư về quyền yêu cầu định giá lại theo thủ tục tố tụng; đó là cơ chế khác với việc thuê dịch vụ thẩm định giá thông thường.
Ví dụ giả định: đọc nhanh một chứng thư căn hộ
Giả sử bạn nhận chứng thư cho một căn hộ ở một dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh, mục đích "vay vốn tại ngân hàng", cơ sở giá trị "giá trị thị trường", ba tài sản so sánh cùng dự án, kết quả tròn một con số. Đọc theo thứ tự ở trên, bạn kiểm ba chỗ. Thứ nhất, căn hộ đã có giấy chứng nhận hay chưa; nếu chưa, chứng thư có giả thiết gì về việc sẽ được cấp không. Thứ hai, ba tài sản so sánh là giao dịch đã ký hay chỉ là tin rao; tầng, hướng, diện tích có tương đồng không. Thứ ba, có điều chỉnh cho nội thất mà chủ nhà đã lắp hay không.
Nếu tài sản so sánh đều là tin rao, báo cáo phải có bước điều chỉnh cho khoảng cách thương lượng. Nếu căn của bạn ở tầng thấp hướng nắng chiều mà các căn so sánh ở tầng trung hướng mát, phải có mức trừ có lập luận. Nếu nội thất được cộng vào giá trị, cần nhớ ngân hàng thường không coi nội thất rời là tài sản bảo đảm.
Ví dụ này cho thấy không cần biết phương pháp tính để phát hiện vấn đề. Chỉ cần đọc đúng thứ tự và hỏi đúng câu, phần lớn khác biệt giữa kỳ vọng của bạn và con số trên chứng thư sẽ được giải thích, hoặc lộ ra chỗ báo cáo làm chưa tới.
Câu hỏi thường gặp
Mất chứng thư bản gốc thì có xin cấp lại được không?
Thông thường doanh nghiệp thẩm định lưu hồ sơ và có thể cấp bản sao hoặc xác nhận theo quy chế của họ, nhưng không phát hành lại chứng thư mới với ngày mới cho cùng kết quả cũ. Nếu cần dùng cho mục đích mới hoặc thời điểm mới, phải thẩm định lại.
Chứng thư thẩm định giá có cần công chứng không?
Chứng thư là văn bản do doanh nghiệp thẩm định phát hành, có chữ ký và con dấu, không cần công chứng để có giá trị. Bản sao nộp kèm hồ sơ có thể cần chứng thực tuỳ yêu cầu của nơi nhận; hãy hỏi đơn vị tiếp nhận.
Báo cáo thẩm định có phải cung cấp cho ngân hàng không?
Tuỳ chính sách từng ngân hàng. Nhiều ngân hàng yêu cầu cả chứng thư lẫn báo cáo để bộ phận quản lý tài sản bảo đảm kiểm tra lại lập luận. Nếu ngân hàng là bên chọn doanh nghiệp thẩm định, báo cáo thường được gửi thẳng cho ngân hàng.
Có thể yêu cầu ghi kết quả bằng ngoại tệ không?
Kết quả thường được thể hiện bằng đồng Việt Nam. Trong một số trường hợp phục vụ đối tác nước ngoài, chứng thư có thể ghi thêm giá trị quy đổi kèm tỷ giá và thời điểm quy đổi, nhưng cần kiểm quy định quản lý ngoại hối và yêu cầu của nơi sử dụng.
Chứng thư bằng tiếng Anh có giá trị ở Việt Nam không?
Văn bản dùng trước cơ quan nhà nước Việt Nam thường phải bằng tiếng Việt. Doanh nghiệp thẩm định có thể phát hành song ngữ cho đối tác nước ngoài; khi có khác biệt, cần biết bản nào là bản gốc có giá trị. Hãy thống nhất điều này trong hợp đồng dịch vụ.
Ai được xem báo cáo thẩm định của khách hàng?
Doanh nghiệp thẩm định có nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng, trừ khi pháp luật yêu cầu cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền hoặc khách hàng đồng ý. Khi ký hợp đồng, nên liệt kê rõ ai là người sử dụng kết quả để tránh tranh cãi về sau.