Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Đó là cách Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa: luật liệt kê bất động sản (đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất và nhà, và tài sản khác theo quy định của pháp luật), còn lại tất cả là động sản. Ô tô, xe máy, máy móc, hàng hoá trong kho, vàng bạc, đồ cổ, tranh, cổ phiếu, quyền tài sản đều thuộc nhóm này.
Cách định nghĩa bằng phép loại trừ có lý do: thế giới tài sản di chuyển được quá đa dạng để liệt kê. Trong thẩm định giá, "động sản" vì vậy không phải một loại tài sản mà là cả một họ, mỗi nhóm có thị trường, cách hao mòn và phương pháp định giá riêng. Bài này giải thích ranh giới pháp lý, những trường hợp dễ nhầm, động sản phải đăng ký, và bản đồ phương pháp định giá cho từng nhóm động sản thường gặp.
Ranh giới pháp lý: vì sao phân loại lại quan trọng
Bộ luật Dân sự 2015 xác định tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, rồi chia tài sản thành bất động sản và động sản. Sự phân biệt này không mang tính học thuật thuần tuý; nó quyết định hàng loạt hệ quả pháp lý. Quyền sở hữu bất động sản về nguyên tắc phải đăng ký, còn động sản không phải đăng ký trừ khi pháp luật có quy định khác. Thời điểm chuyển quyền sở hữu, hình thức hợp đồng, cách xác lập biện pháp bảo đảm, nơi giải quyết tranh chấp và luật áp dụng trong quan hệ có yếu tố nước ngoài đều có thể khác nhau tuỳ tài sản là động sản hay bất động sản.
Với thẩm định giá, phân loại quyết định hồ sơ pháp lý cần kiểm tra và các chuẩn mực áp dụng. Thẩm định một căn nhà thì kiểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, quy hoạch, ranh giới. Thẩm định một chiếc máy thì kiểm hoá đơn, tờ khai nhập khẩu, hợp đồng mua bán, và chủ yếu là tình trạng kỹ thuật. Hai bộ kỹ năng khác nhau, và doanh nghiệp thẩm định giá thường tổ chức thẩm định viên theo nhóm tài sản.
Nguyên tắc chung khi gặp tài sản lạ: hỏi xem nó có gắn liền với đất hay công trình đến mức tháo ra sẽ làm hỏng hoặc mất công năng không, và pháp luật có xếp nó vào bất động sản không. Nếu không, nó là động sản. Các văn bản pháp luật được sửa đổi theo thời gian, vì vậy trong việc cụ thể bạn nên kiểm văn bản hiện hành và hỏi luật sư khi ranh giới không rõ.
Những trường hợp dễ nhầm
Ranh giới giữa động sản và bất động sản không phải lúc nào cũng hiển nhiên. Bảng dưới là các tình huống hay gây tranh cãi và cách suy luận chung; kết luận trong vụ việc cụ thể phụ thuộc hồ sơ và quy định áp dụng.
| Tài sản | Xu hướng xếp loại | Lý do |
|---|---|---|
| Máy móc trong nhà xưởng, bắt bu lông xuống nền | Thường là động sản | Tháo ra được mà không làm hỏng công trình hay máy |
| Hệ thống điện, cấp thoát nước âm tường | Gắn với bất động sản | Là một phần của công trình, tháo ra làm mất công năng |
| Cây trồng lâu năm trên đất | Gắn với đất khi chưa thu hoạch | Là tài sản gắn liền với đất; gỗ đã khai thác là động sản |
| Nhà lắp ghép, container văn phòng | Tuỳ mức độ gắn kết | Đặt tạm trên mặt đất khác với có móng kiên cố |
| Tàu biển, tàu bay | Động sản phải đăng ký | Di chuyển được nhưng giá trị lớn nên có chế độ đăng ký riêng |
| Cổ phần, trái phiếu, quyền đòi nợ | Động sản | Là giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản, không gắn với đất |
| Hàng hoá trong kho luân chuyển | Động sản | Thường được dùng làm tài sản bảo đảm dưới dạng hàng tồn kho luân chuyển |
Hệ quả thực tế: khi thế chấp một nhà máy, hợp đồng và hồ sơ đăng ký cần liệt kê rõ máy móc thiết bị có nằm trong tài sản thế chấp hay không. Nhiều tranh chấp phát sinh vì hai bên hiểu khác nhau về việc dây chuyền sản xuất có "đi kèm" nhà xưởng hay không.
Động sản phải đăng ký và hệ quả với định giá
Một số động sản có giá trị lớn hoặc cần quản lý chặt được pháp luật yêu cầu đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký lưu hành: ô tô, xe máy và các phương tiện giao thông khác, tàu biển, tàu bay, phương tiện thuỷ nội địa, một số loại vũ khí thể thao, và theo quy định chuyên ngành một số tài sản khác. Với nhóm này, giấy đăng ký là bằng chứng quan trọng về quyền sở hữu và là hồ sơ không thể thiếu khi thẩm định giá.
Đăng ký ảnh hưởng tới giá trị theo hai cách. Thứ nhất, tài sản có giấy tờ đầy đủ, chuyển nhượng được bình thường thì mới có giá trị thị trường đầy đủ; tài sản thiếu giấy tờ chỉ có giá trị ở một thị trường hẹp hơn với giá thấp hơn nhiều, thậm chí không có giá trị giao dịch hợp pháp. Thứ hai, động sản phải đăng ký thường dễ làm tài sản bảo đảm hơn, vì bên nhận bảo đảm có thể kiểm soát giấy tờ và tình trạng pháp lý. Đó là lý do ô tô được nhận thế chấp phổ biến hơn nhiều so với đồ trang sức hay tranh, dù giá trị có thể tương đương.
Bên cạnh đăng ký quyền sở hữu, còn có đăng ký biện pháp bảo đảm: khi động sản được dùng để thế chấp, việc đăng ký giúp xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ. Người mua động sản giá trị lớn nên tra cứu thông tin giao dịch bảo đảm trên hệ thống chính thức trước khi giao dịch để tránh mua phải tài sản đang thế chấp.
Bản đồ phương pháp định giá theo nhóm động sản
Mỗi nhóm động sản có một phương pháp chủ đạo, tuỳ thị trường giao dịch dày hay mỏng và tài sản có tạo ra dòng tiền hay không:
| Nhóm động sản | Phương pháp chủ đạo | Biến số quyết định |
|---|---|---|
| Ô tô, xe máy phổ thông | So sánh | Đời, số km, tình trạng, giấy tờ |
| Máy móc thiết bị chuyên dụng | Chi phí (giá thay thế trừ hao mòn), so sánh nếu có thị trường thứ cấp | Hao mòn hữu hình, lỗi thời công nghệ, tuổi đời kinh tế còn lại |
| Phương tiện vận tải kinh doanh | So sánh, thu nhập | Dòng tiền ròng, hợp đồng vận tải |
| Hàng tồn kho | Giá bán dự kiến trừ chi phí hoàn thiện và bán | Vòng quay, hạn dùng, mức lỗi mốt |
| Vàng, bạc, kim loại quý | Hàm lượng kim loại nhân giá thị trường | Tuổi vàng, trọng lượng thực |
| Đá quý, kim cương | So sánh theo thông số giám định | Bốn chữ C, giấy giám định, đá tự nhiên hay nhân tạo |
| Đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật | So sánh với kết quả đấu giá, ý kiến chuyên gia | Xác thực, nguồn gốc, tình trạng, khan hiếm |
| Cổ phiếu, trái phiếu | Giá thị trường hoặc mô hình định giá | Thanh khoản, quyền gắn kèm |
Bảng này là định hướng. Thẩm định viên thường dùng ít nhất hai phương pháp và đối chiếu, rồi giải thích trong báo cáo vì sao chọn kết quả của phương pháp nào làm chính.
Đặc thù khiến định giá động sản khó hơn người ta nghĩ
Tài sản di chuyển được thì cũng có thể bị đánh tráo. Thẩm định viên phải xác minh tài sản được kiểm tra chính là tài sản trong hồ sơ: đối chiếu số khung, số máy, số sê-ri, đặc điểm nhận dạng. Với hàng tồn kho và trang sức, xác minh số lượng và chủng loại còn khó hơn.
Tình trạng thay đổi nhanh. Một căn nhà ít thay đổi trong vài tháng, nhưng một lô hàng thời trang có thể lỗi mốt sau một mùa, một chiếc xe có thể va chạm sau một tuần. Vì vậy chứng thư thẩm định giá động sản thường có thời hạn hiệu lực ngắn và gắn chặt với thời điểm kiểm tra.
Thị trường rất không đồng đều. Xe phổ thông có hàng nghìn giao dịch mỗi tháng; một bức tranh hay một chiếc máy chuyên dụng có thể không có giao dịch so sánh nào trong nhiều năm. Độ tin cậy của con số định giá vì vậy dao động rất lớn giữa các nhóm.
Giá trị thanh lý có thể xa giá trị thị trường. Khi phải bán nhanh, nhất là với hàng chuyên dụng, giá thu về có thể thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường. Ngân hàng nhận động sản làm tài sản bảo đảm vì thế quan tâm đặc biệt đến khoảng chênh này.
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu không thống nhất. Ngoài nhóm phải đăng ký, quyền sở hữu động sản thường được chứng minh bằng hoá đơn, hợp đồng, chứng từ nhập khẩu hay đơn giản là việc chiếm hữu. Thẩm định viên phải ghi rõ hồ sơ pháp lý đã xem và giả định về quyền sở hữu.
Quy trình thẩm định giá động sản: các bước chung
Dù tài sản là xe, máy hay lô hàng, quy trình chuyên nghiệp có cùng một khung theo chuẩn mực thẩm định giá:
- Xác định tổng quát: tài sản là gì, mục đích thẩm định, thời điểm thẩm định, cơ sở giá trị (thị trường hay phi thị trường), người sử dụng kết quả.
- Lập kế hoạch: hồ sơ cần thu thập, cách kiểm tra hiện trạng, nguồn dữ liệu thị trường, phương pháp dự kiến.
- Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin: nhận dạng tài sản, kiểm tra tình trạng, chụp ảnh, ghi biên bản; thu thập giao dịch so sánh, báo giá, chi phí thay thế.
- Phân tích thông tin: đánh giá thị trường của nhóm tài sản, xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá trị.
- Áp dụng phương pháp và đối chiếu kết quả: tính theo ít nhất một phương pháp phù hợp, thường là hai, giải thích sự khác biệt.
- Lập báo cáo và chứng thư: nêu kết quả, giả định, hạn chế, thời hạn hiệu lực của kết quả.
Khi nhận một chứng thư, hãy đọc kỹ phần mục đích và giả định. Một con số được lập cho mục đích thế chấp có thể không phù hợp khi bạn dùng để mua bán hay chia tài sản. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành và được cập nhật theo Luật Giá 2023; chi tiết nên kiểm văn bản hiện hành.
Câu hỏi thường gặp
Tiền và vàng có phải là động sản không?
Có. Tiền, vàng, kim loại quý và đá quý đều là động sản vì không thuộc danh mục bất động sản. Tuy nhiên tiền là thước đo giá trị nên không cần định giá theo nghĩa thông thường, trừ ngoại tệ cần quy đổi. Vàng được định giá theo hàm lượng và trọng lượng nhân với giá thị trường tại thời điểm định giá.
Quyền sử dụng đất có phải là động sản vì nó là một quyền tài sản?
Không. Quyền tài sản nói chung là động sản, nhưng quyền sử dụng đất gắn với đất đai và được pháp luật về đất đai điều chỉnh riêng, xử lý theo chế độ của bất động sản trong các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp. Khi có nghi vấn về phân loại trong giao dịch cụ thể, nên hỏi luật sư.
Thế chấp động sản có cần công chứng không?
Yêu cầu công chứng phụ thuộc loại tài sản và quy định hiện hành; nhiều hợp đồng bảo đảm bằng động sản không bắt buộc công chứng nhưng các bên vẫn có thể lựa chọn. Điều quan trọng hơn thường là đăng ký biện pháp bảo đảm để có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Hãy kiểm văn bản hiện hành hoặc hỏi tổ chức tín dụng.
Vì sao ngân hàng ít nhận thế chấp trang sức, tranh hay đồ cổ?
Vì khó xác minh tính xác thực, khó bảo quản, thị trường mỏng và giá trị thanh lý không chắc chắn. Ngân hàng ưu tiên tài sản có giấy tờ đăng ký, giá minh bạch và dễ xử lý. Trang sức vàng có thể được nhận ở dạng cầm cố tại các tổ chức có chuyên môn kiểm định, nhưng tranh và đồ cổ hiếm khi được nhận.
Cổ phiếu chưa niêm yết được định giá thế nào?
Không có giá thị trường niêm yết nên phải dùng các phương pháp định giá doanh nghiệp như so sánh với doanh nghiệp tương đồng, chiết khấu dòng tiền hoặc tài sản ròng, rồi điều chỉnh cho mức chiết khấu thiểu số và thanh khoản. Đây là nghiệp vụ thẩm định giá doanh nghiệp, phức tạp hơn nhiều so với định giá một động sản hữu hình.
Chứng thư thẩm định giá động sản có hiệu lực bao lâu?
Chứng thư ghi rõ thời hạn sử dụng kết quả, thường ngắn với tài sản thay đổi nhanh như hàng hoá, xe cộ. Sau thời hạn đó, hoặc khi thị trường hay tình trạng tài sản thay đổi đáng kể, cần thẩm định lại. Thời hạn cụ thể do thẩm định viên xác định theo chuẩn mực và tính chất tài sản.