Khi chia thừa kế, di sản được định giá theo giá thị trường tại thời điểm chia — trong vụ án là thời điểm toà giải quyết — chứ không phải thời điểm người để lại di sản qua đời. Trước khi chia, phải trừ các nghĩa vụ tài sản người chết để lại (nợ, chi phí mai táng, chi phí bảo quản di sản…). Phần còn lại được chia cho người thừa kế bằng hiện vật; ai nhận hiện vật nhiều hơn kỷ phần thì thanh toán chênh lệch cho người khác.
Phân biệt hai mốc thời gian là chìa khoá để hiểu mọi tranh chấp định giá thừa kế. Thời điểm mở thừa kế (khi người đó chết) quyết định ai là người thừa kế, di sản gồm những gì và thời hiệu tính từ đâu. Thời điểm định giá quyết định mỗi phần đáng bao nhiêu tiền. Một mảnh đất có thể đã tăng giá nhiều lần giữa hai mốc này, và phần tăng đó thuộc về toàn bộ những người thừa kế.
Bài viết đi qua cách xác định khối di sản, trình tự định giá và chia, cách tính công sức của người quản lý di sản, các tình huống đặc thù như người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc, và những lỗi thường gặp. Bài viết giải thích nguyên lý chung, không thay ý kiến của luật sư về vụ việc cụ thể; quy định tố tụng và hướng dẫn xét xử có thể thay đổi, bạn nên kiểm văn bản hiện hành.
Xác định khối di sản trước khi nói đến giá
Di sản gồm tài sản riêng của người chết và phần của người đó trong tài sản chung với người khác. Trường hợp hay gặp nhất là cha mất trước, mẹ còn sống: căn nhà là tài sản chung của hai vợ chồng, nên di sản của người cha chỉ là phần của ông trong khối chung — thường là một nửa nếu không có chứng cứ khác — chứ không phải cả căn nhà. Nửa còn lại vẫn là tài sản của người mẹ.
Sai ở bước này kéo theo sai mọi phép chia sau. Có những vụ tranh chấp mà các con chia cả căn nhà như di sản của cha, bỏ qua phần tài sản của mẹ; hoặc ngược lại, coi căn nhà cha được thừa kế riêng từ ông bà là tài sản chung của cha mẹ.
Khối di sản cũng có thể bao gồm quyền tài sản: tiền gửi, phần vốn góp trong công ty, quyền đòi nợ, quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có nguồn gốc rõ ràng. Những tài sản này cũng cần định giá, và nhiều khi khó hơn nhà đất.
Một vấn đề thực tế khác là tài sản đã biến đổi sau khi mở thừa kế: căn nhà được một người thừa kế xây lại, mảnh đất được san lấp, cây lâu năm được trồng thêm. Phần giá trị tăng thêm do công sức và tiền của một người không đương nhiên là di sản; nó cần được tách ra khi định giá và được xem xét riêng.
Trình tự từ khối di sản đến số tiền mỗi người nhận
Về mặt kỹ thuật, phép tính chia thừa kế đi theo trình tự sau. Thứ tự này quan trọng vì đổi thứ tự sẽ ra kết quả khác:
- Xác định khối di sản như mục trên: tách phần tài sản riêng, phần trong khối chung, và phần giá trị do người khác tạo thêm sau khi mở thừa kế.
- Định giá toàn bộ di sản theo giá thị trường tại thời điểm chia. Mỗi loại tài sản có phương pháp riêng: nhà đất theo so sánh và giá trị còn lại của công trình, phần vốn góp theo định giá doanh nghiệp, tiền gửi theo số dư.
- Trừ nghĩa vụ tài sản người chết để lại và các chi phí liên quan đến di sản: nợ đến hạn, chi phí mai táng hợp lý, chi phí bảo quản di sản, tiền công cho người quản lý nếu có thoả thuận hoặc theo quy định.
- Xác định người thừa kế và kỷ phần: theo di chúc hợp pháp, hoặc theo pháp luật (theo hàng thừa kế), hoặc kết hợp nếu di chúc chỉ định đoạt một phần di sản.
- Phân bổ hiện vật: ai nhận nhà, ai nhận đất, ai nhận tiền — có tính đến nguyện vọng, nhu cầu chỗ ở, việc ai đang quản lý sử dụng, và khả năng chia hiện vật mà không làm mất giá trị sử dụng.
- Tính tiền chênh lệch: giá trị hiện vật mỗi người nhận so với kỷ phần, ai nhận nhiều hơn thanh toán cho người nhận ít hơn.
Ví dụ giả định: di sản thuần sau khi trừ nghĩa vụ là 6 tỷ đồng, ba người thừa kế ngang nhau, mỗi kỷ phần 2 tỷ. Người con đang ở trong căn nhà trị giá 4,5 tỷ nhận nhà; hai người còn lại chia số tiền gửi 1,5 tỷ. Người nhận nhà phải trả thêm cho mỗi người 1,25 tỷ để ai cũng nhận đủ 2 tỷ. Chỉ cần giá nhà được định thấp đi 10%, mỗi người nhận tiền thiệt 150 triệu — đó là lý do định giá là chỗ tranh cãi gay gắt nhất.
Thời điểm định giá và hệ quả của thời gian kéo dài
Nguyên tắc dùng giá thị trường tại thời điểm giải quyết xuất phát từ cùng một logic như chia tài sản vợ chồng: người nhận hiện vật sở hữu tài sản với giá trị hiện tại, nên phần thanh toán cho người khác phải theo giá trị hiện tại. Nếu dùng giá ở thời điểm mở thừa kế, phần tăng giá trong mười hay hai mươi năm sẽ rơi trọn vào tay người đang giữ tài sản.
Tranh chấp thừa kế lại nổi tiếng là kéo dài: nhiều đồng thừa kế ở nhiều nơi, giấy tờ nhà đất qua nhiều thời kỳ, vụ án có thể bị huỷ và xét xử lại. Mỗi lần như vậy, kết quả định giá cũ có nguy cơ lỗi thời, và bên có lợi từ giá mới sẽ đề nghị định giá lại.
Thời gian cũng quan trọng theo một nghĩa khác: thời hiệu yêu cầu chia di sản. Bộ luật Dân sự 2015 đặt thời hiệu dài hơn cho bất động sản so với động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế; hết thời hiệu, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý hoặc được xử lý theo quy định khác. Thời hiệu cụ thể và cách áp dụng cho các trường hợp mở thừa kế trước khi luật có hiệu lực là câu hỏi cần luật sư trả lời — đừng tự tính.
Thực tế cho thấy người đang ở trong nhà thường có lợi từ việc trì hoãn về mặt sử dụng, nhưng cũng chịu rủi ro: càng để lâu, giá càng có thể tăng và khoản phải thanh toán cho đồng thừa kế càng lớn.
Công sức quản lý, tôn tạo di sản được tính thế nào
Người thừa kế ở lại chăm sóc cha mẹ, giữ gìn nhà cửa, đóng thuế đất, sửa chữa, xây thêm, thường yêu cầu được tính công sức. Đây là yêu cầu chính đáng và thực tiễn xét xử có xem xét, nhưng cần tách hai loại khác nhau.
Loại thứ nhất là phần giá trị tài sản do người đó tạo ra: xây nhà mới trên đất của di sản, nâng tầng, san lấp. Phần này về bản chất không phải di sản, và cách xử lý hợp lý là định giá riêng phần công trình hoặc phần giá trị tăng thêm để trả lại cho người đã bỏ tiền, rồi mới chia phần còn lại. Muốn được tính, người đó cần chứng minh nguồn tiền và thời điểm xây dựng: hợp đồng thi công, hoá đơn vật liệu, giấy phép xây dựng, lời khai hàng xóm.
Loại thứ hai là công sức giữ gìn, quản lý: không để nhà bị lấn chiếm, đóng thuế, sửa chữa nhỏ, trông coi. Phần này khó định lượng hơn và thường được toà xem xét như một khoản công sức, đôi khi quy thành một phần giá trị di sản. Không có công thức chung; tỷ lệ phụ thuộc thời gian, mức độ đóng góp và chứng cứ.
Từ góc thẩm định giá, điều quan trọng là biên bản định giá phải tách bạch: giá trị đất, giá trị công trình gốc còn lại, giá trị công trình hoặc cải tạo do người thừa kế làm thêm. Một biên bản gộp tất cả thành một con số làm mất căn cứ để tính công sức. Nếu bạn là người đã bỏ tiền cải tạo, hãy đề nghị hội đồng ghi riêng từng phần ngay tại buổi định giá.
Các tình huống đặc thù khiến phép tính phức tạp
Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc. Bộ luật Dân sự bảo vệ một số người như con chưa thành niên, cha mẹ, vợ chồng, con thành niên mất khả năng lao động: dù di chúc không cho hoặc cho ít, họ vẫn được hưởng một phần tối thiểu tính theo suất thừa kế theo pháp luật (trừ trường hợp từ chối hoặc không có quyền hưởng). Để tính phần tối thiểu này phải định giá toàn bộ di sản, kể cả phần di chúc đã định đoạt cho người khác.
Thừa kế chuyển tiếp và thừa kế thế vị. Khi một người thừa kế chết sau người để lại di sản nhưng trước khi chia, phần của họ lại trở thành di sản của họ, chia tiếp cho người thừa kế của họ. Khi con chết trước cha mẹ, cháu có thể hưởng thế vị. Mỗi lớp thừa kế đều dùng cùng một kết quả định giá, nên sai một con số là sai dây chuyền.
Di sản không chia được bằng hiện vật. Mảnh đất nhỏ chia ra không đủ diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định địa phương, căn hộ không thể cắt đôi. Khi không ai đủ tiền nhận hiện vật và thanh toán chênh lệch, toà có thể cho bán đấu giá để chia tiền — khi đó giá thực tế do thị trường đấu giá quyết định, có thể khác kết quả định giá.
Di sản đang thế chấp hoặc có nợ. Người thừa kế chịu nghĩa vụ trong phạm vi di sản nhận được. Định giá di sản đồng thời là xác định giới hạn trách nhiệm trả nợ thay người chết.
Có người thừa kế từ chối nhận di sản. Việc từ chối phải theo hình thức luật định và không được nhằm trốn tránh nghĩa vụ của chính mình với người khác. Phần bị từ chối được chia lại cho những người khác theo quy tắc của di chúc hoặc pháp luật.
Danh mục chuẩn bị trước buổi định giá di sản
Đồng thừa kế nào chuẩn bị kỹ thường có lợi thế, vì hội đồng định giá làm việc dựa trên những gì được trình bày. Nên có sẵn:
- Giấy tờ nguồn gốc tài sản qua các thời kỳ: giấy chứng nhận, giấy tờ mua bán cũ, sổ địa chính, để chứng minh tài sản là của người chết hay của chung với ai.
- Hồ sơ xây dựng, sửa chữa sau khi mở thừa kế, ghi rõ ai bỏ tiền, khi nào, bao nhiêu: hợp đồng, hoá đơn, giấy phép, ảnh trước và sau.
- Bảng các giao dịch tương tự gần thời điểm định giá, có nguồn rõ ràng: hợp đồng công chứng của nhà lân cận nếu có được, kết quả đấu giá đất gần đó, chứng thư thẩm định giá độc lập.
- Danh sách nghĩa vụ tài sản của người chết: khoản vay, chi phí mai táng có chứng từ, thuế còn nợ, chi phí bảo quản.
- Ý kiến về phương án chia hiện vật: ai muốn nhận gì, khả năng thanh toán chênh lệch, để toà có cơ sở chọn phương án khả thi.
Danh mục này cũng có ích ngay cả khi không ra toà. Các đồng thừa kế thoả thuận chia tại tổ chức hành nghề công chứng vẫn cần thống nhất giá để tính chênh lệch, và một chứng thư thẩm định giá độc lập do các bên cùng thuê thường là cách nhanh nhất để chấm dứt tranh cãi về con số.
Câu hỏi thường gặp
Có bắt buộc định giá di sản nếu các đồng thừa kế chia bằng thoả thuận không?
Không bắt buộc phải qua hội đồng hay thẩm định giá. Các bên có thể tự thống nhất giá khi lập văn bản thoả thuận phân chia di sản. Tuy vậy giá kê khai vẫn liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí khi đăng ký sang tên, nên cần khai đúng theo quy định hiện hành.
Di sản là đất chưa có giấy chứng nhận thì có định giá được không?
Có thể, nếu xác định được đó là tài sản hợp pháp của người chết và có căn cứ về nguồn gốc sử dụng. Giá trị thường thấp hơn đất đã có giấy do rủi ro pháp lý và chi phí hoàn thiện thủ tục. Việc toà có công nhận và chia hay không phụ thuộc điều kiện pháp lý của thửa đất.
Người đang ở trong nhà di sản có phải trả tiền thuê cho đồng thừa kế không?
Không có quy tắc đương nhiên. Trong vụ án, các bên có thể yêu cầu xem xét hoa lợi, lợi tức từ di sản như tiền cho thuê thực tế thu được. Việc một người sử dụng di sản để ở thường được cân nhắc cùng công sức quản lý của họ. Hỏi luật sư về chứng cứ cần có.
Khi các đồng thừa kế ở nhiều tỉnh khác nhau thì định giá ở đâu?
Định giá được tiến hành tại nơi có tài sản, theo giá thị trường nơi đó. Nơi cư trú của người thừa kế không ảnh hưởng đến giá trị di sản, nhưng ảnh hưởng đến việc tống đạt, triệu tập và có thể làm vụ án kéo dài.
Nếu không ai đủ tiền nhận nhà và thanh toán chênh lệch thì sao?
Toà có thể quyết định bán tài sản, thường thông qua đấu giá, rồi chia số tiền thu được theo kỷ phần. Giá bán đấu giá có thể cao hoặc thấp hơn kết quả định giá trước đó, và chi phí bán được trừ vào số tiền chia.
Phần vốn góp trong công ty của người chết được định giá thế nào?
Phần vốn góp là di sản và được định giá như một phần quyền sở hữu doanh nghiệp: theo giá thị trường nếu là cổ phiếu niêm yết, hoặc định giá doanh nghiệp rồi tính phần nếu không niêm yết. Việc người thừa kế có trở thành thành viên công ty hay không còn tuỳ Luật Doanh nghiệp và điều lệ.