Giá thẩm định thấp hơn giá mua nghĩa là ngân hàng cho rằng thị trường sẽ không trả cho căn nhà đó bằng số tiền bạn đã thoả thuận. Hệ quả trực tiếp là hạn mức vay giảm, và phần chênh lệch bạn phải tự bù bằng vốn riêng. Nguyên nhân có thể nằm ở giá mua (bạn trả cao), ở dữ liệu so sánh (thị trường biến động nhanh), ở cách khảo sát, hoặc ở một vấn đề của chính tài sản mà bạn chưa biết.
Việc đầu tiên nên làm không phải tranh cãi về con số, mà tìm hiểu kết quả thấp vì lý do gì. Mỗi nguyên nhân dẫn tới một cách xử lý khác: cung cấp thêm dữ liệu, đề nghị xem xét lại, thương lượng lại giá với người bán, bổ sung tài sản bảo đảm, hoặc dừng giao dịch.
Bài dưới đây đi qua từng nguyên nhân, cách đề nghị xem xét lại có cơ sở, và các phương án tài chính khi khoảng chênh không thu hẹp được. Con số minh hoạ là ví dụ giả định; tỷ lệ cho vay và chính sách cụ thể tuỳ ngân hàng.
Khoảng chênh ảnh hưởng tới khoản vay như thế nào
Khi cho vay mua nhà, ngân hàng thường lấy giá trị thấp hơn giữa giá thẩm định và giá mua làm căn cứ. Ví dụ giả định: bạn thoả thuận mua căn nhà 5 tỷ đồng, dự định vay 70% là 3,5 tỷ đồng và tự có 1,5 tỷ đồng. Ngân hàng định giá 4,5 tỷ đồng; với cùng tỷ lệ 70%, hạn mức theo tài sản chỉ còn 3,15 tỷ đồng. Bạn cần thêm 350 triệu đồng tiền tự có để giữ nguyên giao dịch.
Con số 350 triệu đồng đó không phải "ngân hàng ép" mà là phần giá bạn trả vượt trên mức ngân hàng tin là thị trường chấp nhận, cộng với hiệu ứng tỷ lệ cho vay. Nói cách khác, khoảng chênh thẩm định 500 triệu đồng trên giá mua làm bạn phải bù 350 triệu đồng tiền mặt, không phải 500 triệu đồng — vì bạn vẫn được vay 70% trên phần giá trị được công nhận.
Điều này cho thấy vấn đề thật thường là dòng tiền chứ không phải giá trị. Nhiều người mua đặt cọc với kế hoạch tài chính sát nút, không dự phòng khoảng chênh thẩm định, rồi rơi vào thế phải chọn giữa vay nóng để bù và mất cọc. Biết trước cơ chế này là bước phòng ngừa quan trọng nhất, và phần cuối bài sẽ quay lại điểm đó.
Ngược lại, nếu giá thẩm định cao hơn giá mua, hạn mức vẫn thường tính trên giá mua. Ngân hàng không cho bạn hưởng phần "lời" trên giấy chưa được thị trường xác nhận bằng một giao dịch.
Năm nguyên nhân thường gặp
Bạn trả giá cao hơn mặt bằng. Đây là nguyên nhân phổ biến nhất. Mua trong lúc thị trường sôi động, cạnh tranh với nhiều người mua, hoặc mua vì lý do riêng (gần nhà người thân, đúng căn đã ưng) khiến bạn chấp nhận mức giá mà người mua thông thường không trả. Thẩm định viên không tính phần giá trị gắn với nhu cầu riêng của một người mua cụ thể.
Dữ liệu so sánh trễ hơn thị trường. Khi giá tăng nhanh, giao dịch thành công mà thẩm định viên kiểm chứng được có thể phản ánh mặt bằng của vài tháng trước. Ở khu vực ít giao dịch, họ phải dùng tài sản so sánh xa hơn hoặc cũ hơn, kèm điều chỉnh thận trọng.
Giá trị công trình bị tính thấp. Nhà mới sửa sang, nội thất đắt tiền thường được người bán tính vào giá, nhưng thẩm định viên tính công trình theo chi phí xây dựng mới trừ hao mòn, và phần nội thất rời thường không được tính. Phần trang trí theo sở thích riêng gần như không làm tăng giá trị thế chấp.
Tài sản có điểm bất lợi chưa được nhận ra. Một phần diện tích nằm trong lộ giới, công trình xây vượt phép, lối đi chung không có văn bản, đường dây điện cao thế đi qua, khu vực có quy hoạch mở đường. Thẩm định viên phát hiện qua khảo sát và tra cứu, và chiết giảm hoặc loại phần đó ra.
Sai sót trong khảo sát hoặc phân tích. Đo nhầm diện tích, chọn tài sản so sánh không tương đồng (hẻm nhỏ hơn, pháp lý kém hơn), đảo chiều điều chỉnh. Hiếm hơn các nguyên nhân trên nhưng có xảy ra, và đây là trường hợp đề nghị xem xét lại có cơ hội thành công.
Đề nghị xem xét lại: làm sao cho có cơ sở
Ngân hàng và doanh nghiệp thẩm định giá đều có cơ chế tiếp nhận ý kiến về kết quả, nhưng họ chỉ thay đổi khi có thông tin mới hoặc chỉ ra được sai sót cụ thể. Một đề nghị hiệu quả thường đi theo trình tự sau:
- Hỏi rõ căn cứ. Đề nghị cán bộ tín dụng cho biết giá trị đất và công trình được tính riêng thế nào, có điểm bất lợi pháp lý hay hiện trạng nào bị trừ. Bạn không nhất thiết được xem toàn bộ báo cáo, nhưng thường được giải thích lý do chính.
- Soát thông tin mô tả tài sản. Diện tích, số tầng, kết cấu, độ rộng đường vào, chiều ngang mặt tiền có ghi đúng không. Một sai lệch dữ kiện là căn cứ mạnh nhất để đề nghị sửa.
- Cung cấp giao dịch so sánh tốt hơn. Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, gần thời điểm, của tài sản thật sự tương đồng trong cùng khu vực. Giá rao trên mạng gần như không có tác dụng.
- Gửi đề nghị bằng văn bản, ngắn gọn. Nêu từng điểm cho rằng chưa chính xác, kèm bằng chứng. Tránh lập luận kiểu "đã mua giá này thì nó phải đáng giá này" — với người định giá, giá bạn trả chỉ là một dữ liệu trong nhiều dữ liệu.
- Chấp nhận kết quả xem xét. Nếu kết quả không đổi sau khi đã có thông tin mới, việc kéo dài thêm thường làm lỡ tiến độ thanh toán với người bán. Lúc đó chuyển sang các phương án ở mục sau.
Có thể đề nghị một doanh nghiệp thẩm định giá khác hoặc vay ở ngân hàng khác. Đôi khi kết quả khác thật, nhất là khi lần đầu có sai sót. Nhưng nếu nhiều nơi định giá độc lập đều ra mức tương tự, thông điệp khá rõ: mức giá mua đang cao hơn thị trường.
Các phương án khi khoảng chênh không thu hẹp được
Mỗi phương án có cái giá riêng. Bảng dưới so sánh để bạn chọn theo hoàn cảnh; không phương án nào đúng cho mọi người.
| Phương án | Cách làm | Điểm cần cân nhắc |
|---|---|---|
| Thương lượng lại giá | Dùng kết quả thẩm định làm căn cứ đề nghị người bán giảm giá | Hiệu quả khi người bán cần bán nhanh hoặc nhiều người mua gặp cùng vấn đề |
| Tự bù bằng vốn riêng | Tăng phần vốn tự có để giữ nguyên giao dịch | Giảm quỹ dự phòng; nên giữ lại đủ chi phí sang tên, sửa chữa, vài tháng trả nợ |
| Bổ sung tài sản bảo đảm | Thế chấp thêm một tài sản khác để nâng hạn mức | Rủi ro lan sang tài sản thứ hai nếu khó trả nợ |
| Vay ở nơi khác | Nộp hồ sơ tại ngân hàng có chính sách định giá hoặc tỷ lệ cho vay khác | Mất thêm thời gian và phí định giá; cần khớp tiến độ với hợp đồng đặt cọc |
| Huỷ giao dịch | Dừng mua nếu hợp đồng đặt cọc cho phép mà không mất cọc | Chỉ khả thi khi hợp đồng có điều khoản phụ thuộc kết quả vay vốn |
Vay tiêu dùng hay vay người quen với lãi cao để bù khoảng chênh là lựa chọn rủi ro nhất: bạn gánh hai khoản trả nợ cùng lúc trên một tài sản mà chính ngân hàng đã đánh giá thấp hơn giá bạn trả. Nếu buộc phải làm, hãy tính kỹ dòng tiền trả nợ trong kịch bản thu nhập giảm.
Phòng ngừa từ trước khi đặt cọc
Cách giảm rủi ro rẻ nhất là xử lý trước khi ký đặt cọc. Thứ nhất, hỏi ngân hàng định giá sơ bộ. Nhiều ngân hàng có thể cho ý kiến sơ bộ về giá trị hoặc khoảng giá trước khi bạn cam kết, đặc biệt với căn hộ ở các dự án họ đã có dữ liệu. Ý kiến sơ bộ không ràng buộc, nhưng đủ để bạn biết mình có đang trả giá vượt mặt bằng quá xa.
Thứ hai, đưa điều khoản vay vốn vào hợp đồng đặt cọc. Một điều khoản kiểu "nếu ngân hàng không cho vay tối thiểu một số tiền nhất định trong thời hạn nhất định thì bên mua được nhận lại cọc" chuyển một phần rủi ro sang người bán. Người bán có thể không đồng ý, hoặc đòi giá cao hơn để đổi lấy điều khoản đó; dù sao bạn cũng nên thử, và nhờ luật sư hoặc công chứng viên soát câu chữ cho rõ điều kiện kích hoạt.
Thứ ba, lập kế hoạch tài chính có dự phòng khoảng chênh. Nếu kế hoạch chỉ chạy được khi ngân hàng định giá đúng bằng giá mua, kế hoạch đó quá sát. Dự phòng một khoản bằng một phần giá mua giúp bạn không bị đẩy vào thế phải vay nóng.
Thứ tư, tự soát những điểm bất lợi mà thẩm định viên nào cũng kiểm: lộ giới, quy hoạch, phần xây vượt phép, lối đi. Phát hiện sớm thì bạn còn thương lượng được giá; phát hiện sau khi đã cọc thì bạn ở thế yếu.
Khi kết quả thấp là một tín hiệu đáng nghe
Người mua thường xem giá thẩm định thấp như một trở ngại cần vượt qua. Nhưng trong nhiều trường hợp, đó là ý kiến thứ hai miễn phí từ một người không có lợi ích trong giao dịch — khác với người bán và môi giới, cả hai đều được lợi khi giao dịch thành công ở giá cao.
Hãy tự hỏi: nếu năm năm sau bạn cần bán căn nhà này, người mua tiếp theo cũng sẽ vay ngân hàng, và ngân hàng của họ cũng sẽ định giá. Mức giá bạn trả hôm nay cao hơn giá trị được công nhận bao nhiêu, thì thị trường phải tăng bấy nhiêu chỉ để bạn hoà vốn, chưa kể chi phí giao dịch hai chiều.
Điều đó không có nghĩa là luôn phải huỷ giao dịch khi giá thẩm định thấp. Có những lý do chính đáng để trả cao hơn mặt bằng: căn nhà đáp ứng một nhu cầu sống mà bạn sẵn sàng trả tiền, hoặc bạn định ở rất lâu nên giá bán lại ít quan trọng. Chỉ cần quyết định đó là quyết định có ý thức, với đầy đủ thông tin, chứ không phải bị đẩy vào vì đã lỡ đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Ngân hàng có bắt buộc phải cho xem báo cáo định giá khi kết quả thấp không?
Không có nguyên tắc chung bắt buộc ngân hàng cung cấp toàn văn báo cáo định giá nội bộ. Tuy vậy, cán bộ tín dụng thường có thể giải thích các căn cứ chính như đơn giá đất, giá trị công trình và các điểm bị chiết giảm. Nếu bạn là bên ký hợp đồng thẩm định giá với một doanh nghiệp, quyền nhận chứng thư theo hợp đồng đó.
Thuê một công ty thẩm định giá riêng có làm ngân hàng đổi kết quả không?
Ngân hàng thường chỉ chấp nhận kết quả từ doanh nghiệp thẩm định giá trong danh sách hợp tác của họ, và vẫn giữ quyền quyết định cuối cùng. Một chứng thư độc lập có thể giúp bạn có thêm căn cứ khi thương lượng với người bán hoặc khi nộp hồ sơ ở ngân hàng khác, nhưng không bảo đảm ngân hàng hiện tại thay đổi kết quả.
Giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thật thì ảnh hưởng gì đến định giá?
Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thực trả, ngân hàng sẽ lấy con số trên hợp đồng làm giá mua, và hạn mức có thể giảm theo. Ngoài ra, ghi giá không đúng thực tế còn có hệ quả về nghĩa vụ thuế và rủi ro tranh chấp. Nên ghi đúng giá giao dịch và hỏi chuyên gia về nghĩa vụ liên quan.
Căn hộ mua từ chủ đầu tư có bị định giá thấp hơn giá bán không?
Có thể. Giá bán sơ cấp của chủ đầu tư bao gồm chi phí bán hàng, ưu đãi và kỳ vọng tăng giá, trong khi ngân hàng có thể định giá theo dữ liệu chuyển nhượng thứ cấp hoặc các dự án tương đương. Với dự án có ngân hàng hợp tác cho vay, ngân hàng thường đã định khung giá trị trước, nên chênh lệch hay được biết sớm.
Có nên nhờ người quen trong ngân hàng nâng giá định giá không?
Không nên. Ngoài rủi ro pháp lý cho cả hai phía, khoản vay lớn hơn giá trị thật của tài sản đặt bạn vào thế nguy hiểm nếu thu nhập giảm: tài sản bán ra không đủ trả nợ, và bạn vẫn còn nợ sau khi mất nhà. Định giá thận trọng thực chất là một lớp bảo vệ cho chính người vay.
Sau khi trả bớt nợ, có đề nghị định giá lại để vay thêm được không?
Có thể, tuỳ chính sách ngân hàng. Khi dư nợ giảm và giá trị tài sản tăng theo thời gian, bạn có thể đề nghị định giá lại để xin tăng hạn mức hoặc giải chấp một phần tài sản bảo đảm. Lần định giá lại tính theo dữ liệu thị trường tại thời điểm đó và thường phát sinh phí.