Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người có đất đủ điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường thiệt hại về tài sản và sản xuất, được hưởng các khoản hỗ trợ và bố trí tái định cư nếu mất chỗ ở. Giá đất để bồi thường là giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, không phải lấy thẳng giá trong bảng giá.
Luật Đất đai 2024 bổ sung một số nguyên tắc đáng chú ý: ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích, mở rộng khả năng bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở; khu tái định cư phải hoàn thành trước khi thu hồi đất trong nguyên tắc chung; và khoản bù khi chậm chi trả. Bài này đi qua các khoản bạn được nhận, cách giá bồi thường hình thành và quy trình từ thông báo đến chi trả. Chi tiết mức hỗ trợ do tỉnh quy định, cần tra văn bản nơi có đất và hỏi luật sư khi có tranh chấp.
Bốn nhóm quyền lợi khi bị thu hồi đất
Một phương án bồi thường thường dài và nhiều dòng. Đọc dễ hơn khi chia các dòng vào bốn nhóm sau.
| Nhóm | Nội dung | Căn cứ giá trị | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Bồi thường về đất | Bằng đất cùng mục đích; không có đất thì bằng tiền; có thể bằng đất khác mục đích hoặc nhà ở | Giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án | Chỉ khi đủ điều kiện được bồi thường |
| Bồi thường tài sản, thiệt hại | Nhà, công trình, cây trồng, vật nuôi, chi phí đầu tư vào đất còn lại, thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh | Giá trị xây mới tương đương, đơn giá cây trồng vật nuôi của tỉnh, chi phí thực tế | Dựa trên biên bản kiểm đếm |
| Hỗ trợ | Ổn định đời sống và sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề và tìm việc, di dời, thuê nhà tạm, hỗ trợ khác | Mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định | Có thể có cả khi không đủ điều kiện bồi thường về đất |
| Tái định cư | Giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc tiền khi mất chỗ ở | Giá đất, giá nhà tái định cư theo quy định | Có suất tái định cư tối thiểu |
Đọc phương án theo bốn nhóm giúp phát hiện chỗ thiếu: nhiều hộ chỉ chú ý đơn giá đất mà bỏ qua hỗ trợ chuyển đổi nghề, chi phí đầu tư vào đất còn lại, hay thiệt hại do ngừng kinh doanh, những khoản có thể đáng kể với hộ có cơ sở sản xuất.
Ai được bồi thường về đất, ai chỉ được hỗ trợ
Điều kiện cơ bản để được bồi thường về đất là đang sử dụng đất hợp pháp: có giấy chứng nhận, hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo luật nhưng chưa được cấp. Đất được giao, cho thuê có thu tiền và đã nộp tiền cũng thuộc diện này. Người thuê đất trả tiền hằng năm không được bồi thường về đất mà được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Người sử dụng đất lấn, chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền sau các mốc luật quy định, đất thuộc hành lang bảo vệ công trình đã có quyết định cấm, thường không được bồi thường về đất. Tuy vậy, nhiều trường hợp vẫn được xem xét hỗ trợ, đặc biệt khi đất đó là chỗ ở duy nhất, hoặc được bồi thường tài sản đã tạo lập trước thời điểm có thông báo thu hồi.
Chỗ hay vướng là "đủ điều kiện cấp giấy nhưng chưa cấp". Muốn được công nhận, phải chứng minh được nguồn gốc và thời điểm sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch hoặc thuộc diện được xem xét. Chính vì vậy, các hộ chưa có giấy chứng nhận nên chuẩn bị hồ sơ chứng minh ngay từ khi có thông tin dự án, không đợi đến lúc kiểm đếm. Biên lai thuế đất cũ, giấy tờ mua bán viết tay có xác nhận, xác nhận của hàng xóm và chính quyền địa phương là những chứng cứ thường dùng.
Giá đất bồi thường được xác định thế nào
Giá đất tính bồi thường là giá đất cụ thể, do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phương pháp thường dùng cho dự án có nhiều thửa liền kề là hệ số điều chỉnh: giá trong bảng giá nhân với hệ số xác định riêng cho dự án; với thửa đặc thù hoặc ở nơi điều kiện không phù hợp, có thể dùng phương pháp so sánh hoặc phương pháp khác.
Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh nguyên tắc giá đất bồi thường phải theo nguyên tắc thị trường. Nhưng "thị trường" ở đây là giá trị của đất theo mục đích sử dụng hiện tại, tại thời điểm định giá, không bao gồm phần tăng giá mà chính dự án sẽ tạo ra. Ví dụ giả định: một thửa đất nông nghiệp ven đô có giá giao dịch khoảng 3 triệu đồng mỗi m² khi còn là ruộng; sau khi dự án khu đô thị hoàn thành, đất ở liền kề có thể lên hàng chục triệu. Người bị thu hồi được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, cộng các khoản hỗ trợ, chứ không theo giá đất ở tương lai. Khoảng chênh này là nguồn gốc của phần lớn bức xúc, và là vấn đề chính sách thu hồi giá trị gia tăng từ đất, không chỉ là sai số định giá.
Luật cũng có quy định khoản bù khi việc chi trả bồi thường bị chậm vì lý do từ phía cơ quan nhà nước, tính tương đương tiền chậm nộp. Ngược lại, nếu người có đất không nhận tiền, khoản tiền được gửi vào tài khoản tạm giữ và không phát sinh khoản bù. Cách tính cụ thể theo văn bản hướng dẫn.
Các khoản hỗ trợ thường có trong phương án
Ngoài bồi thường, Luật Đất đai 2024 quy định các nhóm hỗ trợ; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức cụ thể và có thể bổ sung hỗ trợ khác phù hợp địa phương:
- Hỗ trợ ổn định đời sống: cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp, tính theo số nhân khẩu và mức độ bị thu hồi, trong một khoảng thời gian.
- Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh: cho tổ chức, hộ có đăng ký kinh doanh bị ngừng hoạt động do thu hồi.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: cho người trong độ tuổi lao động mất đất sản xuất, có thể bằng tiền hoặc chương trình đào tạo.
- Hỗ trợ di dời vật nuôi, tài sản, chi phí di chuyển nhà ở, máy móc, thiết bị.
- Hỗ trợ thuê nhà tạm trong thời gian chờ bố trí tái định cư.
- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích, đất nông nghiệp trong khu dân cư, và các trường hợp đặc thù khác.
- Hỗ trợ khác do tỉnh quyết định để bảo đảm người bị thu hồi có chỗ ở, ổn định đời sống.
Với hộ sống chủ yếu bằng nông nghiệp, hỗ trợ chuyển đổi nghề và ổn định đời sống có thể chiếm phần đáng kể trong tổng số nhận. Nhưng giá trị thật của khoản này phụ thuộc vào cách dùng: nghiên cứu về sinh kế sau thu hồi đất ở Việt Nam và nhiều nước châu Á cho thấy hộ nhận tiền mặt mà không có kế hoạch nghề mới thường rơi vào khó khăn sau vài năm. Đây là khía cạnh mà con số trong phương án không nói ra.
Quy trình thu hồi, bồi thường từ thông báo đến chi trả
Trình tự khái quát theo Luật Đất đai 2024; thời hạn và thẩm quyền chi tiết theo nghị định và phân cấp hiện hành:
- Thông báo thu hồi đất gửi đến từng người có đất, niêm yết công khai, họp phổ biến; thông báo nêu lý do, diện tích, kế hoạch điều tra, khảo sát.
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất và tài sản trên đất, lập biên bản có chữ ký của người có đất. Nếu không hợp tác, cơ quan có thẩm quyền có thể vận động, rồi áp dụng biện pháp kiểm đếm bắt buộc.
- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở giá đất cụ thể và kết quả kiểm đếm.
- Lấy ý kiến, đối thoại với người có đất bị thu hồi về phương án; niêm yết công khai, tổ chức họp, ghi nhận ý kiến.
- Phê duyệt phương án và quyết định giá đất cụ thể để bồi thường.
- Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án được gửi đến từng người.
- Chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trong thời hạn luật định.
- Bàn giao mặt bằng; cưỡng chế thu hồi chỉ là biện pháp cuối cùng khi đã vận động, thuyết phục và đáp ứng các điều kiện luật định.
Hai mốc quan trọng nhất với người có đất là bước kiểm đếm (quyết định "có gì") và bước phê duyệt phương án (quyết định "đáng bao nhiêu"). Sai sót ở biên bản kiểm đếm rất khó sửa về sau, vì mọi tính toán đều dựa vào nó.
Người có đất bị thu hồi nên chuẩn bị gì
Một danh mục thực hành, áp dụng ngay khi có thông tin dự án:
- Sao chụp toàn bộ giấy tờ: giấy chứng nhận, giấy tờ nguồn gốc đất, biên lai thuế, giấy phép xây dựng, giấy đăng ký kinh doanh, hợp đồng thuê lao động nếu có cơ sở sản xuất.
- Chụp ảnh, quay video hiện trạng có ngày giờ: nhà, công trình phụ, cây trồng, vật nuôi, máy móc, trước khi kiểm đếm.
- Có mặt khi kiểm đếm, đếm cùng tổ công tác, đọc kỹ biên bản trước khi ký, ghi ý kiến khác biệt ngay vào biên bản nếu có.
- Lưu giữ mọi văn bản nhận được: thông báo, biên bản, dự thảo phương án, quyết định, kèm phong bì hoặc biên nhận có ngày.
- Tham gia họp lấy ý kiến và gửi ý kiến bằng văn bản, có biên nhận.
- Tìm hiểu giá bồi thường của các dự án lân cận cùng thời kỳ để có tham chiếu.
- Lập kế hoạch dùng tiền và nghề nghiệp sau thu hồi, đặc biệt với hộ mất đất sản xuất.
Khi thấy phương án có vấn đề, con đường kiến nghị, khiếu nại và khởi kiện có trình tự và thời hiệu riêng; danh mục này có một bài riêng phân tích cách chuẩn bị lập luận về giá. Lời khuyên chung: phản hồi sớm, bằng văn bản, có chứng cứ, và hỏi luật sư trước khi quyết định không nhận tiền hoặc không bàn giao.
Câu hỏi thường gặp
Có được chọn nhận đất thay vì nhận tiền không?
Luật ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích nếu địa phương có quỹ đất; người có đất có thể có nguyện vọng nhận đất, nhà ở hoặc tiền. Việc đáp ứng phụ thuộc quỹ đất, quỹ nhà tái định cư và phương án được duyệt, nên cần đăng ký nguyện vọng sớm trong giai đoạn lấy ý kiến.
Nhà xây không phép có được bồi thường không?
Phụ thuộc thời điểm xây và tình trạng pháp lý của đất. Công trình xây trên đất đủ điều kiện, trước thời điểm có thông báo thu hồi, thường được bồi thường hoặc hỗ trợ dù chưa có giấy phép. Công trình xây sau khi đã có thông báo thu hồi thường không được bồi thường.
Giá bồi thường có bằng giá mua bán ngoài thị trường không?
Mục tiêu là sát giá thị trường của đất theo mục đích hiện tại tại thời điểm định giá, nhưng không bao gồm phần tăng giá do chính dự án tạo ra. Vì vậy so với giá đất ở sau khi dự án hoàn thành, giá bồi thường đất nông nghiệp thường thấp hơn nhiều.
Nếu đang tranh chấp đất với người khác thì tiền bồi thường xử lý thế nào?
Khi quyền sử dụng đất đang tranh chấp, tiền bồi thường thường được tạm giữ cho đến khi tranh chấp được giải quyết bằng hoà giải, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án. Các bên nên giải quyết sớm để không chậm nhận tiền và không cản tiến độ bàn giao.
Người thuê nhà, thuê mặt bằng trên đất bị thu hồi có được gì không?
Người thuê không phải người sử dụng đất nên không được bồi thường về đất. Họ có thể được hỗ trợ di dời tài sản, hỗ trợ ngừng kinh doanh nếu có đăng ký, theo quy định của tỉnh. Quan hệ giữa người thuê và chủ nhà xử lý theo hợp đồng thuê.
Tiền bồi thường thu hồi đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành, tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thuộc nhóm thu nhập không chịu thuế hoặc được miễn theo quy định. Nên kiểm văn bản thuế đang có hiệu lực vì luật thuế thu nhập cá nhân có thể được sửa đổi.