Thông thường, các ngân hàng và những công ty bất động sản đều cung cấp dịch vụ tư vấn định giá nhà đất. Kết quả thu được còn ảnh hưởng đến những khoản vay mượn từ ngân hàng. Chẳng hạn như, một khu bất động sản trong khu vực đang được quy hoạch lại để xây một trung tâm thương mại có thể sẽ mang lại giá trị cao hơn nếu được định giá để bán cho một người mua cá nhân bình thường làm nơi sinh sống.
Bởi vậy để quá trình định giá được chính xác nhất bạn nên quan tâm những nguyên tắc sau:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.
Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất.
Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững cả đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.
Với nguyên tắc này trong định giá bất động sản, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm định giá. Do đó trong định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư. Vì vậy trong định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản.
Giá trị mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản định giá.
Bất động sản trước khi định giá nhà đất phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
Bạn đang tìm kiếm trung tâm định giá, mua bán nhà đất uy tín?
Tin nổi bật Định giá nhà đất
